وضعیت تراکم در پایتخت در حال حاضر چگونه است و تراکم‌فروشی در تهران چقدر در تغییر قیمت مسکن تأثیرگذار است؟
متأسفانه انگاره‌ای از گذشته در نگاه به ملک در تهران وجود داشته است، مبنی بر اینکه «هر چه تراکم ساخت بیشتر باشد، قیمت زمین و خانه ارزان‌تر می‌شود» اما آیا این نگاه در همه‌جا درست است و می‌شود آن را به شرایط تهران تعمیم داد؟ تجربه ۵۰ سال گذشته درباره تهران این پیش‌فرض را تأیید می‌کند؟ در این زمینه بررسی‌هایی شده که نشان می‌دهد این تصور و نگاه درست نیست و چنین نتیجه‌ای را به همراه نداشته است.
تراکم بیشتر سبب افزایش قیمت مسکن در تهران شد
سال ۹۱ وقتی دو طبقه به زمین‌های تهران اضافه کردند و مجوز تراکم بیشتر داده شد، روند رشد قیمت مسکن در تهران نسبت به بقیه نقاط کشور تشدید شده است، یعنی تراکم بیشتر دادن سبب افزایش قیمت مسکن در تهران شده است، این یک واقعیت روی‌داده و نتیجه‌گیری کارشناسی است.
قیمت ملک در تهران ۵ برابرکلان‌شهرهای دیگر
قیمت ملک در تهران نسبت به سایر شهرها چند برابر است؟
قیمت ملک در تهران ۵ برابر کلان‌شهرهای دیگر است حتی قیمت ملک در تهران با کلان‌شهرهای دیگر دنیا هم قابل‌مقایسه است. طبقه‌های اضافه می‌تواند سبب افزایش بهای خانه و ملک شود. طبقات اضافه یک امتیاز ویژه و یک رانت در حوزه بهره‌کشی از زمین بوده است و این توزیع رانت، سود سرشار برای مالک زمین ایجاد می‌کند.
در اقتصادی که زمینه‌های تولید سرمایه و کاربست مولد از دارایی بسیار کم است و بازارهای سرمایه با ریسک بالا روبرویند، نقدینگی و پول یکجا جذب این بازار می‌شود و این حجم بالای نقدینگی و گردش بالای پول سبب گرانی بیش از اندازه در ملک شده است، در این روند سرمایه کلان ملی جذب ساخت‌وساز و بورس‌بازی زمین در پایتخت شده است.
تقاضا برای خرید ملک برای پاسخ به نیاز مسکن نبوده است
این سود سرشار و این سرمایه تقاضا برای خرید ملک را افزایش داده و افزایش تقاضا، بیشتر شدن قیمت و روند تصاعدی آن را به همراه داشته است، شوربختانه بخش بزرگی از این تقاضا، برای تولید واقعی و برای پاسخ به نیاز خانه و مسکن نبوده است، بلکه برای پاسخ گفتن به سود مورد انتظار کسی بوده که پولش را به سمت حوزه اقتصادی ملک آورده است. برای حفظ ارزش دارایی و نه تولید سرمایه بوده است.
۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در تهران
شاهد آشکار این ادعا ساخت و تولید خانه‌هایی است که تعداد زیادی از آن فروش نرفته و خالی است! بر اساس آمار سال ۹۵، ۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در تهران وجود داشته است که این خانه‌ها درواقع برای سوددهی بیشتر و نه برای فروش و بهره‌برداری تولید شده است.
مجوز طبقات بیشتر، آپارتمان و مسکن را گران‌تر می‌کند
در شهر تهران این مدلی که گمان می‌کنند اگر مجوز طبقات بیشتر در ساخت‌وساز داده شود ملک ارزان می‌شود درست نیست و شواهد عکس آن را نشان می‌دهد. هر چه جذب سرمایه برای سود صاحب‌ملک بیشتر باشد آپارتمان و مسکن گران‌تر خواهد شد. البته پارامترهای دیگری در اقتصاد نیز بر ساخت‌وساز تأثیر دارد ولی به‌طورکلی ارائه تراکم در تهران نتیجه معکوس داشته است و تجربه و ارزیابی اتفاقات ۵۹ سال گذشته نشان می‌دهد هر چه امکان جذب سرمایه در شرایط املاک در تهران افزایش یابد، رانت حاصل از بهره‌کشی از زمین و زیرساخت‌های شهری قیمت آپارتمان را بیشتر می‌کند.
خبر خوش در حوزه مسکن در شهرداری برای مردم مدنظر قرار گرفته شده است؟
شهرداری بر مبنای ضوابط و مقررات قانونی اجازه ساخت‌وساز در پایتخت را می‌دهد در غیر این صورت همه‌چیز به ضرر مردم تمام خواهد شد اگر منضبط باشیم و طرح‌های شهری که توسط تیم‌های کارشناسی پیشنهاد می‌شود را مدنظر قرار دهیم و برنامه‌هایی که در نهاد کمیسیون ماده ۵ و شورای عالی شهرسازی و معماری انجام می‌گیرد را مبنای عمل کنیم همه جوانب در نظر گرفته خواهد شد.
قیمت متوسط مسکن در پایتخت
تغییر قیمت مسکن در تهران بر روی قیمت مسکن در شهرهای دیگر ایران اثر می‌گذارد و هر تصمیمگیری برای تغییر ضوابط و مقررات قطعاً بر روی سایر نقاط کشور تأثیرگذار است بنابراین برای هر تصمیمی باید همه جوانب به‌صورت کارشناسی شده مدنظر قرار گیرد. طبق آخرین آمار بانک مرکزی طی ۶ ماهه نخست امسال قیمت مسکن در پایتخت متوسط ۲۷ تا ۲۸ میلیون تومان بوده است.قیمت مسکن در پایتخت ۵ برابر متوسط سایر کلان‌شهرها بوده است، در حال حاضر در یک فرایند کارشناسی بر روی مسأله توزیع تراکم برنامه‌ریزی می‌شود، در ضوابطی فعلی تعداد طبقه‌ها بر دو رکن استوار است، یکی عرض‌گذر و دیگری مساحت قطعه زمین. به‌طور مثال پایین محور انقلاب اگر مساحت ۲۰۰ متر و عرض‌گذر ۸ متر باشد، بالای محور انقلاب مساحت زمین ۲۵۰ متر و عرض‌گذر ۱۰ متر باشد، مالک ۵ طبقه می‌تواند بسازد، اگر مساحت از حدنصاب کمتر باشد، یک طبقه کاهش می‌یابد، اگر مساحت کمتر از ۱۵۰ مترمربع باشد ۲ طبقه کم می‌شود، اگر مساحت از ۵ برابر حدنصاب بیشتر باشد ۶ طبقه می‌شود، تا دو سال پیش وضعیت بسیار آشفته‌تر هم بوده و ۷ طبقه و ۹ طبقه هم ممکن بوده است و این ضابطه موجب شده که در کوچه‌ای با عرض ۱۰ متر به‌واسطه مساحت قطعات زمین‌ها ساختمان‌ها ۶ ،۵ ،۴ ،۳ ،۲ و حتی ۷ طبقه باشند، این ضابطه حتی اگر درست هم اجرا می‌شد سبب آشفتگی بصری و به‌هم‌ریختگی سیمای شهری شده است.
مبنای تازه برای توزیع تعداد طبقه‌ها
علاوه بر آن شهروندان با این همه تفاوت احساس تبعیض می‌کنند. مثلاً ملکی با مساحت ۷۵۰ متر، ۶ طبقه ساخته شده و ملکی با مساحت ۷۴۰ متر ۵ طبقه در همان کوچه ساخته‌شده است که از منظر شهرسازی خط آسمان آشفته ایجاد کرده و علاوه بر آن عدالت اجتماعی هم رعایت نشده است.بر همین اساس معاونت شهرسازی با ۷ ماه کار کارشناسی توسط مشاور، مبنای تازه‌ای برای توزیع تعداد طبقه‌ها تبیین کرده است. بر این مبنا اختلاف طبقات در یک کوچه به نفع انسجام‌بخشی به کالبد شهر اصلاح خواهد شد. این پیشنهاد در حال طی شدن مراحل نهایی است و امیدواریم که در کمیسیون ماده ۵ به تصویب برسد.البته کلیات آن در کمیسیون ماده ۵ به تصویب رسیده و در تلاشیم که قبل از سال ۱۴۰۰ این موضوع نهایی شود.
سرانجام ساخت خانه‌های نقلی در پایتخت
سرانجام ساخت خانه‌های کوچک و نقلی ۳۰ متری در پایتخت به کجا رسید و شهرداری چه برنامه‌هایی در این راستا دارد؟
ما پیگیر محقق شدن این مسأله هستیم و اعتقاد داریم که باید برای مصرف‌کنندگان امکان انتخاب وجود داشته باشد و خریدار بتواند بین اینکه در مرکز شهر تهران خانه ۳۰ متری داشته باشد و یا با همان قیمت خانه‌ای ۷۰ تا ۸۰ متری در پردیس، اسلامشهر یا پاکدشت داشته باشد حق انتخاب داشته باشد، خریدار یا مستأجر باید بتوانند گزینه مناسب را که متناسب با شرایطشان است را انتخاب کنند.سهولت در رفت‌وآمد به محل کار، شرایط استفاده از وسایل حمل‌ونقل عمومی، استفاده از خدمات عمومی و فرهنگی یا آموزشی از جمله موضوعاتی است که افراد در انتخاب خود به آنها توجه می‌کنند. اینکه در حال حاضر امکان ساخت واحدهای ۳۰ تا ۳۵ متری در پایتخت نیست به نظرم باید اصلاح شود در محل‌هایی مانند منطقه بازار که روزانه حجم زیادی کارگر و کسبه به این محل می‌آیند و یا حوالی کارخانه‌های غرب تهران و نزدیک دانشگاه‌ها ازجمله مکان‌هایی است که می‌توان ساخت و توسعه خانه‌های کوچک‌مقیاس را مدنظر قرار داد.ولی باید به این نکته توجه داشت که اشخاص حقیقی و مالکان باید بتوانند که تولید و فروش این واحدها را انجام دهند و نهادهای دولتی و بنیادها، این واحدهای کوچک را تولید و فقط اجاره دهند و به بحث فروش ورود نکنند تا از این طریق هر چه بیشتر بتوان به قشر جوان کمک کرد تا خانه‌دار شوند این واحدهای اجاره‌ای می‌توانند به‌عنوان وزنه تعادل قیمت مسکن اجاره‌ای عمل کنند.
اختصاص ۲۰ درصد مساحت ساختمان به ساخت واحد کوچک‌مقیاس
واحدهای کوچک‌مقیاس می‌تواند در هر ملک ساخته شود و نظر شما در این زمینه چیست؟
بله؛ اینکه واحدهای کوچک‌مقیاس به‌صورت بلوکی ساخته شود مناسب نیست و تجارب جهانی آن را تأیید نمی‌کند. در چارچوب پیشنهادی شهرداری تهران، حداکثر ۲۰ درصد مساحت ساختمان به ساخت واحد کوچک‌مقیاس اختصاص می‌یابد، ما پیشنهاد خود را در این زمینه تهیه کرده‌ایم و به وزارت کشور ارسال شده است آنها نیز موافق این مسأله هستند.
رأی مثبت وزارت کشور جهت ساخت خانه های نقلی
وزارت راه و شهرسازی چقدر در این زمینه با شهرداری و وزارت کشور موافق است؟
علی‌رغم موافقت وزارت کشور وزیر راه و شهرسازی چندان موافق این مسأله نیست، پشتیبانی آنها برای تحقق این مسأله ضروری است، نظرمان این است که لازم است واحدهای کوچک‌مقیاس در تهران ساخته شود، تاریخ شهرسازی در ایران و تجارب کشورهای دیگر نشان می‌دهد که لازم است طبقات مختلف اجتماعی کنار هم باشند.
دارا و ندار را نباید از هم جدا کرد
دارا و ندار را نباید از هم جدا کرد اینکه واحدهای کوچک‌مقیاس یا خانه‌های ارزان‌قیمت خارج از تهران ساخته شود، در واقع محترمانه اقشار ندار را از شهر بیرون می‌کند، ما به آنها می‌گوییم تنها راه‌حل خانه‌دار شدنتان این است که به خارج از شهر بروید و با این اقدام، شهر تهران تبدیل به شهر ثروتمندان می‌شود. در حال حاضر ثروتمندان بالای شهر و سمت شمال و اقشار کم‌درآمد اکثراً در سمت جنوب پایتخت ساکن هستند و به‌تدریج با این رویکرد از جنوب هم این افراد .خارج‌شده و به سمت حاشیه می‌روند
ساخت واحدهای کوچک‌مقیاس چه ابعادی به لحاظ اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی به همراه دارد؟
درصورتی‌که خانه‌های کوچک‌مقیاس در پایتخت ساخته نشود، انسجام اجتماعی محله‌ها و شهر به هم می‌خورد، مردم باید خودشان انتخاب کنند که در چه فضایی زندگی کنند، این موضوع جنبه‌های فرهنگی، تاریخی، اجتماعی و اقتصادی دارد و نباید با اقدامات نادرست و نسنجیده سبب آسیب به اقشار ضعیف شویم.
اگر دوچرخه تولید می‌کنیم دلیل نمی‌شود که با تولید بنز مخالف باشیم
شهرداری چه گام‌هایی برای ساخت واحدهای کوچک‌مقیاس برداشته است؟
زمین‌هایی در اختیار سازمان نوسازی تهران است، طرح معماری ساخت خانه و آپارتمان‌ها تهیه و به تصویب کمیسیون ماده ۵ رسیده، در آنها واحدهای ۳۵ تا ۵۰ متری در نظر گرفته‌شده است، ولی توان سازمان نوسازی و ظرفیت واحدهای تولیدی محدود است و باید وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی که متولی اصلی ساخت مسکن است و نهادهای دیگر کمک کنند. همان‌طور که وسایل نقلیه انواع مختلف دارد و افراد بر اساس بودجه و درآمد خودشان آن را انتخاب می‌کنند برای مسکن نیز باید همین‌طور باشد و هرکسی باید متناسب شرایط خودش امکان انتخاب برای نوع مسکن داشته باشد و اگر دوچرخه تولید می‌کنیم دلیل نمی‌شود که با تولید بنز مخالف باشیم، زوجی که در ابتدای زندگی مشترک خود هستند می‌توانند به‌جای رهن خانه، واحدهای کوچک‌مقیاس بخرند و به‌تدریج واحد خود را ارتقا داده و متراژ آن را بزرگ کنند، بنابراین، متناسب با شرایط اقتصادی و اجتماعی باید تصمیمگیری شود و به شرایط واقعی توجه کرد.در صورت بی‌توجهی به ساخت واحدهای کوچک‌مقیاس موضوع مسکن برای بسیاری از افراد بسیار مشکل‌ساز خواهد شد. در حال حاضر مجتمع‌های مسکونی بزرگی خارج از تهران وجود دارد ولی برخی از آنها عاری از خدمات اجتماعی، آموزشی و درمانی است و بسیاری از شهروندان حاضر هستند که واحدهای کوچک‌تری در شهر داشته باشند و از امکانات بیشتر برخوردار شوند.
صدور بیش از ۴ هزار مورد پروانه ساختمانی
آمار ساخت‌وساز مسکن در سال جاری چگونه بوده است؟
از ابتدای فروردین تا مهر امسال بیش از ۴ هزار مورد پروانه ساختمانی صادر شده که نسبت به سال قبل روند کاهشی داشته چراکه در ۷ ماهه سال ۹۸، ۵ هزار و ۴۳۰ مورد پروانه ساختمانی صادر شده بود.
همچنین امسال بیشترین فراوانی صدور پروانه در منطقه ۱۵، ۴ و ۱۴ بود و کمترین میزان صدور پروانه در مناطق ۹، ۶ و ۱۲ رقم خورد. همچنین از تعداد پروانه‌های صادرشده ۳۷۹۹ مورد برای ساخت مسکونی، ۲۲۸ مورد برای ساخت ملک مختلط تجاری، اداری و مسکونی و ۷۸ مورد مربوط به کار و فعالیت بوده است.
