موج نامنظم عرضه و تقاضا
“یوسف عبدی شیخلری” رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان، اما معتقد است این مقدار اجاره بها افزایش جدید نداشته است و هر چه هست مربوط به نرخ قبلی است.وی در این باره توضیح می دهد: تنها افزایش قیمت نرخ اجاره بها مربوط به ماه های مرداد و شهریور است و با توجه به افزایش قیمت ها در بخش های دیگر نرخ رشد خیلی هم بالا نبوده است.عبدی نیز مقدار تقاضا نسبت به مسکن استیجاری را بیش از عرضه دانسته و بیان کرد: طبقه متوسط عمدتا به دنبال اجاره بهای متوسط هستند و بین یک و نیم تا دو میلیون تومان توان پرداخت دارند در حالی که چنین واحدهایی در حال حاضر کمیاب شده و آن چه که بیشتر است، واحدهای گرانقیمت در مناطقی نظیر سورتک، پونک و ملاصدرا است که هیچکس توان اجاره آن را ندارد.
عبدی به تقاضای دانشجویان در بازار مسکن اشاره کرد و گفت: با اینکه هنوز بسیاری از دانشجویان برای اجاره منزل اقدام نکرده اند اما همان تعداد اندک هم اغلب به دنبال سوئیت‌هایی هستند که مقیاس کوچکی داشته و از امکانات رفاهی برخوردار باشد. علاوه بر این مرکز شهر و مناطق خاص برای آنها در اولویت است، که در این مناطق نیز با با محدودیت املاک و تمرکز جمعیت مواجه هستیم.مسئول اتحادیه املاک قزوین در جواب سؤالی مبنی بر شیوه نظارت اتحادیه بر بنگاه های متخلف هم گفت: اتحادیه تنها می تواند در حدود اختیارات قانونی خود بر بازار خرید و فروش ملک و اجاره بها نظارت کند؛ چرا که ملک و به تبع اجاره آن قیمت مشخصی ندارد و در چارچوب توافق بین طرفین معامله تعیین می شود.عبدی علت این مسئله را خلأ قانونی دانست و افزود: نه در قانون اساسی مصوب مجلس شورا و نه در قوانین مربوط به نظام صنفی و اتحادیه، قاعده و فرمول معینی برای قیمت ملک و اجاره بها وجود ندارد و همین مشکل سبب می شود که نتوانیم در مورد گران فروشی یا افزایش بهای قیمت ملک یا اجاره به صورت تعزیراتی عمل کنیم
شرایط دو قطبی شهر قزوین
به گفته یک کارشناس حوزه مسکن و املاک، در شهر قزوین به دلیل بافت صنعتی و سودای کسب شغل و از سویی آمار بیش از ۱۲۰ هزار دانشجو، هرگز نمی توان عدالت توزیع مسکن را برقرار کرد، زیرا واحدهایی که با هدف تأمین مسکن برای قشر متوسط و در انبوه سازی تولید می شوند اصل کیفیت و خدمات زیربنایی را نادیده می گیرند و از این جهت، سبب می شوند تا مهاجران و متقاضیان به مرکزشهر هجورم بیاورند و بازار را متشنج کنند. از سوی دیگر بسیاری برای فرار از مستأجری حواشی شهر را به دلیل هزینه‌های پایین‌تر برای زندگی انتخاب می کنند و شاید بتوان این عامل را مسبب شرایط دو قطبی بازار ملک در قزوین، تأمین نشدن مسکن متناسب با نیاز اقشار مختلف جامعه عنوان کرد.بهادر کربلایی افزود: افزایش اجاره بهای واحدهای مسکونی در دوسال اخیر، بسیاری از قزوینی ها را به سمت شهرک های اقماری قزوین مانند نجف آباد و حسن آباد کشاند و به یک باره به دلیل افزایش تقاضا اجاره بها در این مناطق نیز به یک باره تا سه برابر افزایش یافت.
نظارتی بر نرخ ها نیست
مدیر روابط عمومی تعزیرات حکومتی استان با بیان اینکه خرید و فروش ملک و اجاره بها در حیطه قراردادهای نامعین تعریف می شود، گفت: از آنجایی که قیمت ملک و مسکن توسط دولت و حاکمیت تعیین نمی شود، نظارت بر آن در حیطه وظایف حکومتی نیست؛ بنابراین حتی دادستان استان هم نمی تواند در این عرصه ورود کند؛ چرا که نبود قانون دست ما را بسته است.تورج پاک نیت با بیان اینکه پیش‌تر دولت از طریق سازمان مسکن و شهرسازی تا حدی بازار مسکن را کنترل می کرد، اضافه کرد: نظارت مورد نظر مردم در واقع وظیفه اداره راه و شهرسازی است که فعلاً مغفول واقع شده است.
وی ادامه داد: اگر دلال بازی و واسطه‌گری قیمت ملک و مسکن در استان طوری باشد که بتوان آن را تحت موضوع فساد سازمان یافته اقتصادی طبقه بندی کرد، آن وقت دادستان می تواند به این موضوع ورود کند و متخلفان را به اشد مجازات محکوم کند که امیدواریم هیچ وقت کار به این مرحله نرسد و بازار مسکن استان ساماندهی شود.
از سوی دیگر قزوین دومین شهر گران کشور باشد یا سومین فرقی نمی کند، همیشه در زمره گران ترین شهرهای کشور است و بازار ملک و اجاره بهای آن هم با کلان شهرهای تهران و البرز که زیر گوشش نفس می کشند، ضرب می نوازد.حالا دلیلش هر چه که باشد از مهاجر پذیری، صنعتی شدن ، وجود دانشگاه های متعدد و نزدیکی به پایتخت تا محدودیت در توسعه شهری از سه جهت و بافت های تاریخی و متنوع که مسیر را بر توسعه شهر بسته است.این روزها بسیاری از کارشناسان اقتصادی معتقدند نوسانات بازار ارز مزید بر علت شد تا قیمت مسکن و به تبع قیمت اجاره بها بر شیب نمودار صعودی ارز سوار شود و عرض اندام کند.
آشفتگی بازار سرمایه
یک کارشناس اقتصادی معتقد است مسکن در سبد هزینه خانوارها بیشترین قیمت را دارد، بنابراین برخی از متقاضیان غیرواقعی و سرمایه‌گذاران به سمت این بازار کشیده می‌شوند و اقدام به سرمایه‌گذاری کوتاه مدت، میان مدت و بلندمدت می‌کنند.ایمان محسنی تصریح کرد: زمانی که تقاضا افزایش یابد میزان سرمایه‌گذاری در این بازار از سوی دلالان و واسطه‌گران افزایش می‌یابد و همین موضوع دلیل اصلی جهش قیمتی در این بازار می‌شود.
وی افزود: کاهش نرخ سود بانکی در ماه های اخیر و افزایش قیمت دلار و کمبود آن در بازار باعث شده سرمایه گذاری ها به سمت بازار مسکن در ماه های آتی کشانده شود و همین موضوع در صورت عدم کنترل باعث حباب قیمت ها در این بخش می شود.محسنی اظهار کرد: از سوی دیگر همه صاحبنظران معتقدند پویایی در این بازار می تواند علاوه بر حجم بالای ایجاد اشتغال موجب رونق بازار سرمایه شود و بسیاری از مدیران شهری بر تسهیل شرایط ساخت و ساز تاکید دارند و باید سیاست ها به این سمت تسهیل کردن ساخت و سازها در شهر حرکت کند تا گره های این کلاف باز شود.با همه این اوضاف مادامی که مردم قدرت خرید و فروش در عرصه املاک را نداشته باشند، حتی به شرط تأمین تقاضا، پویایی بازار محقق نمی شود. بدیهی است در این راستا این نوسانات و دست های پشت پرده که صاحب سودهای کلان از این بازی هستند می تواند تنها به تشنج بازار کمک کنند و البته قشر متوسط جامعه و جوانان جویای ازدواج زیان‌دیدگان اصلی این بازار خواهند بود.
