پلاس، بر اساس آنچه احمد تویسرکانی رئیس وقت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در سال ۱۳۹۴ گفته بود «منشأ حداقل ۵۰ درصد از پرونده‌های حقوقی در کشور، معاملات عادی و اختلاف‌های مالی ناشی از تنظیم اسناد عادی است.» حالا این موضوع بدل به یک جدل در محافل حقوقی شده است. برخی مخالف این مساله‌اند و برخی موافق.
یکی از اقداماتی که از زمان حضور ابراهیم رئیسی در مسند ریاست قوه قضائیه به گوش می‌رسید، بحث اعتباربخشی به اسناد رسمی و خروج اسناد عادی از چرخه معاملات و یا حداقل، معاملات ملکی بود.
علی بخت‌آور وکیل دادگستری درباره این موضوع به پلاس می‌گوید: دادگستری پر از پرونده‌هایی است که یک طرف با سند عادی و یا شهادت شهود درصدد ابطال سند رسمی و یا رفع توقیف از اموال بازداشت شده است.
به بیان واضح‌تر، طرفی با سند رسمی مالی را خریده یا مالی که براساس سند رسمی به نام بدهکاری است توقیف اما شخص ثالثی با ادعای مالکیت بر آن مال و براساس شهادت شهود و یا سند عادی در پی آن است که سند رسمی را ابطال و یا از مال بازداشت شده رفع توقیف کند.
اعتباربخشی بی‌حدوحصر به سند رسمی؟
به گفته بخت‌آور، طرح‌های مختلفی برای رفع این معضل در مجلس وجود دارد و تیم‌های حقوقی متعددی در قوه قضائیه لوایحی را در دست تهیه دارند. بیشتر طرح‌ها و لوایح برآنند با اعتباربخشی بی‌حدوحصر به سند رسمی و نادیده گرفتن سند عادی و شهادت شهود این معضل مردم و دادگستری را حل کنند.
پرسش این است که آیا شورای نگهبان این طرح‌ها و لوایح را تائید خواهد کرد؟ در صورت تائید از سوی شورای نگهبان، این قانون عادلانه خواهد بود؟ پرسش مهم‌تر اینکه آیا نیازی به دخالت قانونگذار وجود دارد؟
شرح بیشتر آنچه در عمل اتفاق می‌افتد حلقه مفقوده این بحث را آشکار می‌کند.
این وکیل می افزاید: شخص ثالثی که علیه سند رسمی در محاکم اقدام می‌کند، همیشه دارای نیت سوء نیست چه بسا در بیشتر موارد واقعا مالک مال است اما به هر دلیلی سند رسمی را به نام خود انتقال نداده است. لذا با فرض تائید طرح‌ها و لوایح موجود از سوی شورای نگهبان نه تنها عادلانه نخواهد بود بلکه به ضرر افراد فقیر و متوسط جامعه تمام خواهد شد؛ زیرا افراد فقیر و متوسط معمولا با هزاران مکافات و قرض، ملکی را خریداری می‌کنند و در ادامه توانایی مکفی برای انتقال سند ندارند. همچنین این طرح و لوایح به نفع فروشنده با سوءنیت است. بنابراین تالی فاسد آن بیشتر از تالی مطلوب آن بوده و باید به فکر چاره دیگر بود.
دستان سردفتران را باز کنید
وی می‌افزاید: ممکن است گفته شود، در مخالفت با این طرح‌ها و لوایح، و در تعارض منافع بین شخصی که دارای سند رسمی است و به سند رسمی اعتماد کرده با شخصی که دارای سند عادی است جانب شخص دارای سند عادی گرفته می‌شود. در پاسخ بیان می‌شود؛ چاره این است به جای این طرح‌ها و لوایح، راه‌حل ساده و بهتری وجود دارد و آن اینکه، دستان سردفتران را باز کنید.
قانون دستان دفاتر اسناد رسمی را باز گذاشته اما بخشنامه و ترس از تخلف انتظامی، دستان دفاتر اسناد رسمی را بسته و مانع بزرگی برای تنطیم سند رسمی است؛ مردم به جای دفترخانه به بنگاه معاملاتی سوق داده می‌شوند یا خود اقدام به تنظیم سند عادی می‌کنند و زمینه تنظیم سند عادی با تاریخ غیرواقعی فراهم می‌شود.
بخت‌آور می‌گوید: بنابراین دستان دفاتر اسناد رسمی را باز کنید تا بدون ترس از تخلف‌های انتظامی اقدام به تحریر سند، به‌ویژه قرارداد با تاریخ واقعی کنند. این امر سبب افزایش مراجعه مردم به دفاتر اسناد رسمی و در نتیجه این افزایش، پرونده‌های جاری محاکم کاهش، امنیت قضایی حاصل و مردم هم از اموال خودشان اطمینان خاطر (امنیت اقتصادی) خواهند داشت.
دلایل مخالفان بازگذاشتن دست دفاتر اسناد رسمی
اما استدلال مخالفان بازگذاشتن دست دفاتر اسناد رسمی چیست؟
رضا ساکت کارشناس حوزه دفاتر اسناد رسمی در این باره به پلاس می‌گوید: اینکه گفته می‌شود دست دفاتر اسناد رسمی را باز بگذارید از اساس اشتباه است. مساله اینکه در تعارض بین سند عادی و سند رسمی، سند رسمی حاکم است. این موضوع بسیار معمولی است. به این دلیل که در سند رسمی شرایطی لحاظ می‌شود که سند عادی فاقد آن شرایط و ضوابط است.
ساکت ادامه می‌دهد: باید اینگونه گفت که قانون ثبت و تنظیم اسناد رسمی مصوب ۲۴ مردادماه ۱۳۸۵ است و آیین‌نامه آن که در سال ۸۶ تصویب شده، دوباره احیا شود. اگر نیاز به روزآمدبودن دارد، آن را روزآمد کنند. در قانون تسهیل تنظیم در بند «ج» ماده یک آمده است که برای نمونه هنگام نقل‌وانتقال املاک، باید دفاتر اسناد رسمی مفاصا حساب(تسویه حساب) مالیاتی را مطالبه و در سند تنظیمی قید کنند. مگر اینکه انتقال گیرنده یا خریدار ضمن تنظیم سند، متعهد به پرداخت بدهی مالیاتی شود. خود این واژه «مگر» منشا برخی سواستفاده‌ها شده بود.
ضرورت حفظ اعتبار سند رسمی
این کارشناس توضیح می‌دهد: یکی از ارکان تنظیم سند، پرداخت مالیات و نبود این بدهی‌های مالیاتی و تامین اجتماعی درباره املاک است. قانون تسهیل که در بند «ج» ماده یک آمده، مقداری خلل وارد کرده اما با کمک سازمان امور مالیاتی این موارد برطرف شد. چون موجب سوءاستفاده‌هایی شده بود. یعنی به این سادگی نمی‌شود گفت که باید دست دفاتر را باز بگذارید. اگر دست دفاتر باز شود، چه بسا ممکن است که مورد سوءاستفاده یک عده افراد سودجو قرار گیرند که املاکی و بدهی‌های کلانی دارند. از قضا این اتفاق هم افتاده بود.
وی می‌افزاید: برای نمونه، خریدار می‌آمد دفترخانه و به او تفهیم می‌شد و می‌نوشت که این ملک هرگونه بدهی داشت برعهده شما. برای مثال ممکن بود یک میلیون تومان یا دو میلیون تومان باشد. بعد از مدتی هم انتقال تمام می‌شد، فروشنده هم پولش را می‌گرفت و تسویه حساب می‌کرد. خریدار بعد از چندین سال که می‌خواست ملکش را بفروشد به دارایی مراجعه می‌کرد. اما در دارایی یا تامین اجتماعی متوجه می‌شد که بدهی ملک، نه یک میلیون و دو میلیون بلکه مبلغ کلانی است که باعث مغبون شدن خریدار می‌شد.
تسهیلاتی در قالب طرح و لایحه؛ دولت و مجلس دست به کار شوند
به گفته ساکت، در حال حاضر اگر قرار باشد تسهیلی در تنظیم اسناد ایجاد شود که واقعا به حق هم هست؛ اینگونه باشد که سند رسمی باید اعتبارش همچنان حفظ شود. چون سند رسمی یکی از مشخصه‌های یک نظام قانونمند، انتظام حقوقی و مالی جامع است که نظم عمومی جامعه را تضمین می‌کند.
این از ارکان اساسی یک ساختار شفاف است. در واقع یکی از شروط هر عمل عمومی، نظم عمومی است. این نظم عمومی با اسناد رسمی حاصل می‌شود. حتی طبق نظر بعضی از حقوقدانان، سند عادی بعد از اینکه اثبات شد، هم تراز با سند رسمی با ضوابط و شرایط خاص خودش است، اما در مجموع قبولش ندارند. چرا؟ چون بعضی از آن سوءاستفاده می‌کنند. ما شهود ساختگی داریم، ادله ساختگی داریم. به نظر من هیچ چیزی قوت و اقتدار سند رسمی را نخواهد داشت.
وی ادامه می‌دهد: این بازگذاشتن دست دفاتر، متاسفانه در سال‌های اخیر باعث سوءاستفاده شده که به مردم و بیت‌المال و نظم عمومی ضرر زده است. بنابراین باید تسهیلاتی در نظر گرفته شود که می‌تواند به عنوان یک طرح و یا لایحه از طرف دولت یا نمایندگان مجلس به صورت دقیق و کارشناسی شده با استفاده از ظرفیت‌های پژوهشگاه قوه قضائیه، تنظیم این اسناد را تسهیل کند.
قوانین سختگیرانه و تقویت نظارت‌ها
این کارشناس می‌گوید: اگر قرار باشد هر کسی بتواند برای نقل‌وانتقال، شاهدی صوری و ساختگی دست و پا کند یا هر کسی بتواند اثر انگشت پدر یا مادر پیرش را پای یک قولنامه بزند و بعد از فوت آنها بیاید آن را علم کند، سنگ روی سنگ بند نمی‌شود. اتفاقا تعدادی از سردفتران معتقدند باید نظارت‌ها تقویت و قوانین سختگیرانه‌تری برقرار شود تا راه برای هرگونه سوءاستفاده و کجروی احتمالی بسته شود.
