براساس مصوبه شورای پول و اعتبار، برای زوج‌های جوان فاقد سابقه مالکیت (خانه‌اولی‌ها) در تهران، تسهیلات «۱۶۰ میلیون تومانی» نیازمند سپرده‌گذاری و همچنین وام «۱۰۰ میلیون تومانی» بدون سپرده، در نظر گرفته شده است که اولی به‌صورت سپرده‌گذاری در صندوق «یکم» و دومی از محل خرید «اوراق حق‌تقدم» به‌صورت آنی، در دسترس متقاضیان واجدشرایط قرار می‌گیرد. «خانه‌اولی»ها متناسب با شرایط اقتصادی خود می‌توانند یکی از دو تسهیلات جدید را انتخاب کنند. هر کدام از این دو وام، ویژگی‌های متفاوت دارد؛ از جمله اینکه تسهیلات ۱۶۰ میلیونی، با نرخ ۱۴ درصد پرداخت می‌شود که به لحاظ سود اسمی، ۵/ ۴ واحد درصد ارزان‌تر از وام اوراق است. از طرفی، برای دریافت وام یکم، هر یک از زوجین باید ۴۰ میلیون تومان برای یک‌سال، در صندوق سپرده‌گذاری کنند؛ اما در انتهای دوره پس‌انداز، با احتساب اصل سپرده، ۲۴۰ میلیون اعتبار نقد در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد. تسهیلات جدید نوعی تضمین برای سازنده‌ها از بابت پایان «رکود تقاضا» در بازار مسکن محسوب می‌شود که پیامد آن باعث تحریک به تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره و ساخت‌و‌‌ساز جدید خواهد شد.
سقف دو نوع تسهیلات خرید مسکن، در قالب یک مسیر جدید پرداخت افزایش پیدا کرد. براساس مصوبه سه‌شنبه شب شورای پول و اعتبار، در تهران مبلغ وام نیازمند سپرده‌گذاری، موسوم به «وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم»، با ۱۰۰ درصد افزایش، از ۸۰ میلیون به ۱۶۰ میلیون تومان تبدیل شد و مبلغ وام نوع دوم که به «وام اوراق» معروف است و تسهیلات بدون سپرده محسوب می‌شود نیز با ۶۷ درصد رشد، از ۶۰ میلیون به ۱۰۰ میلیون تومان افزایش یافت. وام ۱۶۰ میلیونی صندوق یکم به‌صورت دو فقره وام ۸۰ میلیونی (وام دوبله) به هر یک از زوجین، تعلق می‌گیرد. این شارژ کم‌سابقه وام خرید مسکن، طبق اعلام رسمی سیاست‌گذاران پولی، با هدف رونق بخشیدن به بازار ملک سال ۹۵، انجام شده است اما با این حال شکل طراحی شده برای پرداخت وام‌های جدید، تناسب کافی برای تحریک تقاضای مصرفی را ندارد که البته این موضوع با توجه به شرایط کنونی بازار مسکن و شکل‌گیری فاز پیش‌رونق معاملات در عین ثبات قیمت، به گونه‌ای تدوین شده که ازهجوم و ورود ناگهانی تقاضا به بازار ملک جلوگیری شود و تقاضای مصرفی گام‌به‌گام و در طول زمان از امکان دریافت وام خرید را پیدا کند. این اتفاق مانع از تحریک قیمت مسکن خواهد شدو در عین حال رونق تدریجی معاملات را در پی خواهد داشت. در حال حاضر سیستم بانکی، همین دو نوع تسهیلات (وام صندوق یکم و وام اوراق) را برای خرید مسکن پرداخت می‌کند و به جز تنها بانک عامل بخش مسکن، سایر بانک‌ها به رغم آزادسازی پرداخت وام خرید مسکن از خرداد ۹۴، رغبتی برای تامین مالی این بخش از خود نشان نمی‌دهند.
بررسی‌های درباره سقف جدید تسهیلات خرید مسکن، نشان می‌دهد: وام‌های ۱۶۰ میلیونی و ۱۰۰ میلیونی، فقط به «زوجین جوان فاقد مسکن ملکی» تعلق می‌گیرد. این گروه، «متقاضیان مشمول» تسهیلات تازه مصوب به حساب می‌آیند و در مقابل، سایر متقاضیان خرید مسکن که در گروه «تقاضای مجاز» قرار نمی‌گیرند، اما مصمم به بهره‌برداری از سطح ثبات یافته قیمت ملک شده‌اند، می‌توانند از وام‌های ۸۰میلیون تومانی (۹۰میلیون با احتساب وام جعاله) و همچنین ۶۰ میلیونی اوراق (۷۰میلیون با احتساب وام جعاله) استفاده کنند. با حصارکشی و اعمال محدودیت دسترسی به تسهیلات جدید مسکن، پیش‌بینی می‌شود روند پرداخت وام‌های تازه مصوب از سال آینده به تدریج باعث جذب متقاضیان شود.
تسهیلات جدید مسکن یک پیام روشن برای سرمایه‌گذاران ساختمانی به همراه دارد که در قالب آن بازار مسکن سال ۹۵ از بابت ورود تقاضای مصرفی و موثر به میز معاملات، تضمین شده خواهد بود به این معنا که با تقویت سقف وام خرید بدون سپرده و نیازمند سپرده‌گذاری، طیف متنوعی از متقاضیان خرید مسکن از ابتدای سال آینده وارد بازار معاملات ملک می‌شوند. به این ترتیب تجربه دو سال اخیر سازنده‌ها که به دلیل رکود سمت تقاضا با عدم فروش واحدهای نوساز مواجه شده بودند در سال ۹۵ پایان می‌یابد. سرمایه‌گذاران ساختمانی از هم‌اکنون با اتکا به مصوبات اخیر در حوزه وام مسکن می‌توانند برای تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره و آماده‌سازی آنها برای فروش در سال ۹۵ اقدام کنند. یکی از ویژگی‌های تسهیلات جدید، به ممنوعیت استفاده دسته قابل توجهی از «تقاضای موثر» برمی‌گردد که فعلا از دایره مجاز به پرداخت وام‌های ۱۶۰ و ۱۰۰ میلیونی کنار گذاشته شده است.
سقف ۱۶۰ میلیون تومانی برای وام خرید مسکن، به لحاظ قدرت پوشش قیمت مسکن در تهران، بزرگترین سقف تسهیلاتی طی ۱۰ سال گذشته به حساب می‌آید به‌طوری‌که با لحاظ «ویژگی اقتصادی و مالی خانه‌اولی‌ها» یا همان «متقاضیان مجاز» که عمدتا به دنبال خرید آپارتمان‌های کوچک متراژ (۵۰ مترمربع) هستند، این وام با احتساب متوسط قیمت واحد مسکونی در پایتخت، رقمی معادل ۸۰ درصد توان خرید مسکن این گروه مشمول را تامین می‌کند.
این در حالی است که سایر متقاضیان مسکن که سهم‌شان از معاملات خرید آپارتمان در پایتخت، در مقایسه با خانه‌اولی‌ها اگر بیشتر نباشد، کمتر هم نخواهد بود، به دلیل محرومیت از وام‌های جدید، فقط ۲۰ درصد از قدرت خریدشان با وام‌های فعلی تامین خواهد شد. کارشناسان اقتصاد مسکن در این باره معتقدند: چنانچه دامنه استفاده از وام ۱۶۰ میلیونی، طیف بیشتری از متقاضیان مصرفی (علاوه بر زوج‌های جوان خانه اولی) را شامل شود، فاصله شدید فعلی بین قدرت خرید تقاضای مجاز و تقاضای موثر، تعدیل شود و مخاطبان آپارتمان‌های میان‌متراژ (۷۵ متری) نیز می‌توانند با استفاده از این تسهیلات، ۵۳ درصد هزینه خرید خود را تامین کنند. در برنامه اولیه مسوولان بخش مسکن برای افزایش سقف وام، بر تامین ۵۰ درصد قدرت خرید تقاضای مصرفی بدون اعمال محدودیت، تاکید شده بود.
ویژگی دیگر تسهیلات جدید به مبالغ لازم برای سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم مربوط است که بر اساس آن، باید۸۰ میلیون تومان سپرده‌گذاری از سمت زوجین به مدت یک‌سال صورت گیرد. تامین این میزان نقدینگی برای ورود به صندوق پس‌انداز مسکن آن هم برای خانه‌اولی‌ها که بخش قابل توجهی از نقدینگی‌شان در قالب «پول‌پیش»، در اختیار موجران قرار دارد، اقدام ساده و قابل تحققی محسوب نمی‌شود. اما این مدل، برای سایر متقاضیان مصرفی که قصد تعویض ملک مسکونی خود را دارند یا خانه اولی هستند اما الزاما زوج جوان نیستند، قطعا قابل انجام است ولی برای استفاده آنها، ممنوعیت وجود دارد که البته پیش‌بینی می‌شود در سال آینده به تدریج این ممنوعیت برداشته شود.
چهارمین ویژگی که در عین حال ناشی از تصویب همزمان دو محصول رقیب بانکی می‌تواند باشد، به جاذبه سریع وام ۱۰۰ میلیونی در برابر وام ۱۶۰ میلیونی برمی‌گردد. یک زوج جوان در تهران چنانچه قادر به تامین ۸۰ میلیون تومان نقدینگی برای سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم باشد، همزمان امکان استفاده از انتخاب بهتری همچون اوراق ۱۰۰ میلیون تومانی را دارد به این صورت که بدون نیاز به یک‌سال انتظار (سپرده‌گذاری) در صندوق یکم، با ۸۰ میلیون نقدینگی خود و خرید ۱۰۰ میلیون اوراق وام مسکن به قیمت روز ۱۶ میلیون تومان، می‌تواند ظرف حداکثر یک ماه، به ۱۶۴ میلیون تومان اعتبار نقد برای خرید مسکن دسترسی پیدا کند. انتخاب وام اوراق در مقایسه با وام یکم، ریسک نوسانات احتمالی قیمت مسکن طی یک‌سال آینده را برای متقاضیان مصرفی، به صفر می‌رساند ضمن آنکه در حال حاضر بازار ملک با فراوانی قابل توجهی از بابت آپارتمان‌های آماده فروش روبه‌رو است و سطح قیمت مسکن نیز ثابت مانده است.
اما از آن طرف، وام ۱۶۰ میلیون تومانی نیز در دل خود جذابیت‌هایی برای تقاضای موثر (صرف‌نظر از زوجین خانه‌اولی) دارد از جمله اینکه در پایان یک سال سپرده‌گذاری، با احتساب اصل سپرده، مبلغ ۲۴۰ میلیون تومان اعتبار نقد شامل وام و اصل مبلغ پس‌انداز، برای خرید مسکن در اختیار سپرده‌گذار صندوق یکم قرار می‌گیرد. از طرفی با توجه به چشم‌انداز ثبات قیمت مسکن و پیش‌بینی بلند مدت نوسان قیمت مسکن حداکثر به اندازه تورم، فرصت پس‌انداز و سپرده‌گذاری در صندوق یکم بابت دریافت بیشترین حد تسهیلات خرید مسکن برای متقاضیان مصرفی محفوظ است ضمن اینکه نرخ سود وام یکم ۵/ ۴ واحد درصد کمتر از اوراق وام ۱۰۰ میلیون تومانی است بنابراین سمت تقاضای مشمول تسهیلات جدید، می‌تواند به جای خرید اوراق وام ۱۰۰ میلیونی در کوتاه‌مدت از شرایط بهتر صندوق پس‌انداز مسکن یکم در قالب سپرده‌گذاری یکساله استفاده کنند این اقدام یک تاثیر مثبت برای بازار ملک به همراه دارد و آن جلوگیری از بروز جو روانی ناشی از حرکت تقاضا به سمت وام اوراق خواهد بود که پیامد آن می‌تواند مانع از تحریک قیمت‌ها شود.
اولین تجربه تلخ «تصویب همزمان تسهیلات بدون سپرده و تسهیلات نیازمند سپرده‌گذاری خرید مسکن»، پیش‌تر و در نیمه اول امسال رخ داد که نشان داد، سمت تقاضا اولویت را بر استفاده از وام بدون سپرده می‌گذارد. طی این مدت، روند استقبال از سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم، مطابق انتظارات اولیه نبوده و در حالی‌که پیش‌بینی می‌شد ظرف یک‌سال بیش از ۸۰ هزار نفر در این صندوق ثبت‌نام کنند، طی حدود ۹ ماه، کمتر از ۳۵ هزار نفر اسم‌نویسی کرده‌اند و سایر متقاضیان مصرفی، به سمت خرید اوراق رو آورده‌اند. همچنین تجربه «افزایش سقف وام خرید صرفا برای گروه خاصی از تقاضا» نیز بهار امسال همزمان با راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم، باعث شد به فاصله کوتاهی از فعالیت این صندوق، مصوبه اولیه اصلاح شود و دامنه مجاز استفاده از تسهیلات برای بخش بیشتری از تقاضای مصرفی، افزایش پیدا کند.
دنیای‌اقتصاد، اکنون در آستانه رونق معاملات مسکن، کارشناسان اقتصاد مسکن انتظار دارند، در جریان تدوین دستورالعمل پرداخت تسهیلات جدید توسط بانک عامل بخش مسکن، شکل تدارک دیده شده برای ارائه این تسهیلات به گونه‌ای، طراحی شود که روند پرداخت آن تدریجی تقویت شود. یک راه اصلاح مصوبه فعلی این می‌تواند باشد که ملاک زمانی ازدواج زوج‌های خانه اول، میان‌مدت گذشته دیده شود تا تعداد استفاده‌کنندگان این تسهیلات به حد انتظار برسد. راه دیگر، تجدیدنظر در مبلغ اولیه برای سپرده‌گذاری است تا از محل کاهش هر چند جزئی آن، پس‌انداز یکساله در صندوق پس‌انداز یکم، جذاب شود. وام‌های یکم و اوراق، در سایر شهرها نیز به نسبت سقف‌های کنونی، افزایش پیدا کرده است.
بانک مسکن برابر مصوبه سه شنبه شب شورای پول و اعتبار، موظف شده نرخ سود تسهیلات خرید مسکن را متناسب با نرخ جدید سایر تسهیلات سیستم بانکی، کاهش دهد. در حال حاضر نرخ سود تسهیلات صندوق یکم، ۱۴ درصد و نرخ سود وام اوراق نیز ۵/ ۱۸ درصد است. «دنیای‌اقتصاد»، تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی خرید مسکن با احتساب دستورالعمل فعلی صندوق یکم، باید در مدت ۱۲ سال بازپرداخت شود که اقساط آن حدود ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان خواهد بود. درباره این میزان قسط وام خرید مسکن، ممکن است این بحث مطرح شود که وام‌گیرنده‌ها توان بازپرداخت آن را ندارند اما با توجه به سطح فعلی اجاره‌بها در تهران که برای هر متر مربع آپارتمان اجاره‌ای، به‌طور متوسط ۲۳ هزار تومان است، به نظر می‌رسد مبالغی که ماهانه برای هزینه اجاره‌نشینی توسط مستاجران پرداخت می‌شود، اگر صرف قسط وام خرید مسکن شود، با توجه به تورم دوره‌های گذشته بخش مسکن، برای وام‌گیرنده‌ها به صرفه خواهد بود. براساس این گزارش، سری اول تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی که البته با احتساب سپرده اولیه متقاضیان، به ۲۴۰ میلیون تومان تبدیل می‌شود، احتمالا از اواخر سال ۹۵ قابل پرداخت خواهد بود البته مشروط به اینکه، امکان سپرده‌گذاری زوجین خانه اولی در این صندوق، از چند روز آینده برقرار و روند یکساله سپرده‌گذاری تا پیش از شروع سال جدید، آغاز شود.
پوشش ۱۰۰ متری وام در ۵ استان
مصوبه سه‌شنبه شب شورای پول و اعتبار برای افزایش سقف وام خرید مسکن، هم اکنون پوشش‌دهی مناسب‌تری در تامین هزینه‌های خرید یک آپارتمان معمولی برای مراکز استان‌های کشور در مقایسه با تهران ایجاد کرده است. «دنیای اقتصاد» درحالی‌که سقف ۱۶۰ میلیون تومانی وام خرید مسکن در تهران از محل سپرده‌گذاری یکساله در صندوق پس‌انداز یکم (مخصوص خانه اولی‌ها) پوشش‌دهنده هزینه خرید حدود ۴۰ مترمربع از قیمت روز یک آپارتمان معمولی در مناطق متوسط پایتخت است؛ اما این نسبت در سایر مراکز استان‌ها سهم بیشتری از هزینه خرید واحدهای مسکونی را پوشش می‌دهد. این سهم در شهرهای مختلف مراکز استان از ۵۰ تا حدود ۱۲۰ مترمربع از میانگین قیمت مسکن در این شهرها را شامل می‌شود که پوشش متناسبی برای تامین هزینه‌های خرید یک آپارتمان در این شهرها محسوب می‌شود. با این حساب اختلاف ۴۰ میلیون تومانی بین سقف خرید وام مسکن از محل صندوق پس انداز یکم، در تهران با سایر مراکز استان نه تنها منجر به کاهش پوشش‌دهی قدرت وام در تامین هزینه‌های مربوط به خرید یک واحد آپارتمان در این شهرها نخواهد شد، بلکه پوشش وام برای خرید مسکن در این شهرها به مراتب بیش از قدرت وام برای خرید آپارتمان در تهران است. این موضوع حتی در مورد تسهیلات بدون سپرده‌ای که قرار است از محل خرید اوراق حق تقدم دریافت وام مسکن با ارقام جدید به زوج‌های خانه اولی تعلق بگیرد صادق است.
تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم دریافت وام مسکن (تسهیلات بدون سپرده) در شرایطی برای شهر تهران به سقف ۱۰۰ میلیون تومان رسید که در مصوبه دو شب پیش شورای پول و اعتبار این نوع تسهیلات برای مراکز استان‌ها و سایر شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر معادل ۸۰ میلیون و برای سایر شهرها تا سقف حداکثر ۶۰ میلیون تومان تعیین شد. این تسهیلات هم اگرچه در شهر تهران تنها ۲۴ مترمربع از یک آپارتمان معمولی در مناطق عادی شهر را پوشش می‌دهد اما در سایر مراکز استان پوشش مناسب‌تری از هزینه‌های خرید یک واحد مسکونی را ایجاد خواهد کرد. سهم سقف جدید وام مسکن از محل اوراق تسهیلات در سایر مراکز استان‌ها به جز شهر تهران پوشش حمایتی ۳۰ تا حدود ۶۵ مترمربعی را برای خرید یک واحد مسکونی در این شهرها در برمی‌گیرد. بیشترین پوشش وام جدید مسکن برای خرید آپارتمان در ۳۱ مرکز استان از طریق صندوق سپرده‌گذاری مسکن یکم به ترتیب با سهم ۱۲۰ مترمربعی به شهرکرد و با سهم ۱۰۰ مترمربعی به شهرهای زاهدان، اردبیل، خرم آباد، سمنان و ایلام اختصاص دارد. همچنین سهم تسهیلات جدید مسکن از محل اوراق حق تقدم دریافت وام در این شهرها به ترتیب ۸۰ مترمربع در شهرکرد و ۵/ ۶۶ مترمربع در شهرهای فوق را شامل می‌شود. «دنیای اقتصاد»، سقف تسهیلات خرید مسکن از طریق سپرده‌گذاری یکساله در صندوق پس انداز مسکن یکم بانک مسکن در شرایطی با مصوبه شورای پول و اعتبار در شهر تهران به ۱۶۰ میلیون تومان رسید که این تسهیلات در مراکز استان و سایر شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر معادل ۱۲۰ میلیون تومان تعیین شد. این در حالی است که سقف تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس انداز مسکن یکم در سایر شهرها تا ۸۰ میلیون تومان مصوب شد که در تمام این موارد این تسهیلات با سقف پوشش دهی ۸۰ درصدی قیمت آپارتمان مورد نظر محاسبه و به زوج‌های متقاضی پرداخت خواهد شد.
سه الزام برای اثربخشی وام جدید
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران سه الزام مهم برای اثربخش‌تر شدن وام جدید مسکن برای خروج از رکود و کمک به رونق بازار مسکن را تشریح کرد. حسام عقبایی با استقبال از افزایش سقف وام مسکن در مصوبه سه‌شنبه شب شورای پول و اعتبار گفت: افزایش سقف وام مسکن به طور قطع از عوامل تسریع در خروج بازار مسکن از حالت رکود و کاهش مدت زمان پیش‌بینی شده برای رسیدن مسکن به دوران رونق است. وی با اشاره به مصوبه دو شب پیش شورای پول و اعتبار در مورد اختصاص وام ۱۶۰ میلیون تومانی در شهر تهران به زوج‌های جوان خانه اولی گفت: با توجه به بالا بودن رقم مربوط به اقساط ماهانه بازپرداخت وام در صورتی‌که این امکان فراهم شود تا سایر متقاضیان بازار مسکن هم علاوه بر زوج‌های جوان خانه اولی بتوانند از این تسهیلات استفاده کنند. به طور قطع این تسهیلات اثربخشی بیشتری در بازار مسکن خواهد داشت. عقبایی ادامه داد: همچنین اگرچه نرخ سود سقف جدید وام مصوب در مقایسه با نرخ‌های قبلی سود و متناسب با کاهش نرخ بهره بانکی کاهش یافته است اما با توجه به اینکه هم اکنون بازار مسکن در شرایط ویژه‌ای قرار دارد که نیازمند حمایت بیشتر دولت و بانک مرکزی است کاهش بیشتر این نرخ می‌تواند کارایی وام و استقبال مردم از آن را در جهت رونق بازار مسکن تقویت کند. وی افزایش زمان بازپرداخت وام و در نتیجه کاهش مبلغ اقساط ماهانه را از دیگر الزامات پیشنهادی برای اثربخشی بیشتر تسهیلات جدید عنوان کرد.
