ریسکگریزی مالکان خانه‌های کلنگی
تحقیق میدانی درباره کم‌وکیف این ماجرا نشان می‌دهد به دلیل اینکه ریسک‌‌‌گریزترین گروه فعال بازار مسکن در میان طیف فعالان این بازار، مالکان خانه‌‌‌هایی هستند که قابلیت تخریب و نوسازی دارند، این افراد به خاطر نااطمینانی نسبت به آینده قیمت مسکن، وضعیت تورم عمومی و اثر آن بر بازار ملک، نامشخص بودن وضعیت نرخ ارز در آینده و در یک کلام به دلیل انتظارات تورمی که تحت‌تاثیر شرایط وجود دارد، ترجیح می‌دهند وارد هیچ‌‌‌شکلی از معامله ملکی یا پروژه تخریب و نوسازی نشوند.
اما چرا مالکان املاک کلنگی ریسک‌‌‌گریزترین گروه فعال در بازار مسکن محسوب میشوند؟ پاسخ روشن است؛ پارامتر سنی عموم کلنگی‌‌‌نشین‌‌‌ها موجب این درجه از احتیاط و ریسکگریزی شده است. بسیاری از مالکان و ساکنان املاک کلنگی در نقاط مختلف شهر در گروه سنی سالمندی قرار دارند و در نتیجه عجیب نیست در بازاری که حتی میانسال‌ها با مداقه و احتیاط زیادی هر نوع تصمیم ملکی را بالا و پایین می‌کنند، دُز ریسکگریزی سالمندان بیشتر باشد.
بازار زمین در رکود
اما اینکه بازار معاملات زمین به اذعان سازنده‌‌‌ها و واسطه‌‌‌ها در یکی از رکودی‌‌‌ترین دوران‌‌‌های خود به سر می‌‌‌برد، تنها ناشی از رفتار بازیگر سمت عرضه نیست. اگرچه سمت عرضه به سهم خود در لاک رکودی فرورفته و از معامله پرهیز می‌کند، اما سازنده‌‌‌ها نیز به عنوان بازیگر اصلی دوم در بازار ساخت‌وساز شرایط ورود به معاملات زمین را ندارند.
به عبارت دیگر پس از بی‌‌‌رغبتی فروشنده‌‌‌های زمین، عامل ثانویه رکودزا در این بازار در حال حاضر نبود استطاعت خرید زمین از سوی سازنده‌‌‌هاست. سطح قیمت‌های پیشنهادی معدود فایل‌‌‌های زمین و کلنگی موجود در بازار مسکن به حدی بالاست که اطلاق صفت «پرت» به اغلب آنها با توجه به سطوح قیمتی رایج در معاملات تا سه، چهار ماه قبل بیراه نیست. سازنده‌‌‌های حرفهای که با وجود شرایط در مجموع نامطلوب بازار مسکن و بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی، همچنان تمایل دارند در حرفه اصلی خود یعنی ساخت‌وساز مشغول به کار باشند، کم نیستند اما این افراد ترجیح می‌دهند پروژه‌‌‌های جدید را با پرداختی کم جلو ببرند.
به بیان دیگر با توجه به روند پرسرعت رشد قیمت زمین، سازنده‌‌‌ها اغلب به مشارکت تمایل دارند و این روزها کمتر کسی برای خرید ملک کلنگی با هدف کلید زدن ساخت‌وساز تمایل نشان می‌دهد. در عوض درخواست این گروه از سازنده‌‌‌های حاضر در بازار مسکن، اجرای مشارکتی پروژه‌‌‌های تخریب و نوسازی است که در سمت عرضه تمایلی به آن وجود ندارد. با این وصف جهت رفتار دو بازیگر اصلی حاضر در بازار املاک کلنگی کاملا متضاد با یکدیگر بوده و این روند، شرایط بازار زمین را به شکل رکودی عمیق رقم زده است.
نگرانی از ناتوانی سازنده در اتمام پروژه‌ها
افزون بر دو عاملی که به آنها پرداخته شد، مانع دیگری نیز در برابر شروع پروژه‌‌‌های تخریب و نوسازی املاک کلنگی وجود دارد. این عامل «ترس از ختم شدن پروژه‌‌‌های ساختمانی به ناکجاآباد» و به بیان دیگر نگرانی نسبت به ناتوانی سازنده‌‌‌ها در تکمیل پروژه‌‌‌های ساختمانی است.در سال‌های اخیر تحت تاثیر تورم مصالح ساختمانی، برخی از سازنده‌‌‌ها دچار مشکلاتی در تکمیل پروژه‌‌‌های ساختمانی در حال اجرا شدند و نتوانستند مطابق تعهدات خود در زمان‌بندی پیش‌بینی‌شده که عموما برای پروژه‌‌‌های کوچک‌‌‌مقیاس ساختمانی (چهار تا هفت طبقه) حداکثر دو سال است، کار را به نتیجه برسانند.
جهش قیمت مصالح ساختمانی از سال ۹۸ آغاز شد و این روند ادامه پیدا کرد تا جایی که در مقاطعی از سال ۱۴۰۱ قیمت برخی مصالح پرمصرف به صورت روزانه تغییر می‌‌‌کرد. این وضعیت سبب شد دقت برآوردهای صورت‌گرفته از هزینه‌‌‌های اجرای پروژه‌‌‌های ساختمانی از سوی برخی از فعالان بازار ساخت‌وساز کاهش پیدا کند و برخی از آنها نتوانند به‌‌‌موقع نقدینگی لازم برای اتمام مراحل مختلف اجرای پروژه را تامین کنند.
تاخیر در تحویل پروژه‌‌‌های ساختمانی چیزی نیست که از نظر مالکان املاک کلنگی دور مانده باشد. آنها البته از سختی کار سازنده‌‌‌ها در شرایط تورمی اقتصاد آگاه هستند و می‌‌‌دانند به هر حال به تناسب شرایط اقتصادی بعید نیست خواه‌ناخواه برخی سازنده‌‌‌ها در باتلاق تورم مصالح گیر بیفتند و نتوانند به راحتی خود را از آن برهانند. دود این وضعیت هم مستقیم در چشم مشارکت‌‌‌کنندگان یعنی مالکان زمین خواهد رفت و به همین خاطر در مجموع حتی میل به مشارکت نیز در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی به حداقل رسیده است.
در یکی دو سال گذشته سازنده‌‌‌های حرفهای برای حفظ حیات کسب و کار خود راه‌حلی از جنس «تهاتر با مصالح‌‌‌فروشان» طراحی کردند، به این معنا که هزینه تامین مصالح اصلی گران‌قیمت و پرمصرف را از طریق تهاتر واحدهای در حال ساخت با فروشندگان مصالح پرداخت می‌‌‌کردند. این راهکار اما تنها در مورد خرید مصالح جوابگو بوده و نمی‌تواند تسهیل‌‌‌گر رابطه سازنده با عرضه‌‌‌کننده نهاده اصلی مسکن یعنی «زمین و ملک کلنگی» باشد. برای شروع پروژه ساختمانی جدید یا باید ملک کلنگی خریداری یا قرارداد مشارکت با مالک منعقد شود.
کارکرد مژدگانی در بازار مشارکت
وعده مژدگانی به معرفی‌‌‌کنندگان ملک کلنگی آماده مشارکت چیز جدیدی نیست و پیش از این هم در بازار مسبوق به سابقه بوده است. اما واقعیت این است که پیش‌تر این موضوع فقط به صورت شفاهی و غیررسمی بین برخی واسطه‌‌‌های فعال در بازار زمین و املاک کلنگی مطرح بوده است.
این در حالی است که اکنون حتی شهروندانی که بتوانند چنین قراردادهایی را جوش دهند نیز به بازی دعوت شدهاند و عایدی خواهند داشت. البته رواج این پدیده بیشتر در مناطق شمالی شهر بوده و تب مشارکت در جنوب شهر آن‌‌‌قدرها بالا نیست؛ چراکه سطح قیمت زمین در جنوب شهر در نسبت با سایر مناطق قدری متعادل‌‌‌تر است.
آن‌‌‌گونه که واسطه‌‌‌های ملکی می‌‌‌گویند، کارکرد دیگر این نوع مژدگانی، راضی کردن مالک ناراضی در ساختمانی است که چند مالک دارد. به عنوان مثال بعضا در ساختمان‌‌‌های فاقد آسانسور مالکان طبقات همکف یا اول چندان تمایلی به تخریب و نوسازی نشان نمی‌‌‌دهند و مخالفت آنها مانع از کلید خوردن پروژه مشارکت می‌شود. در این بین واسطه‌‌‌ها برای جلب رضایت مالک ناراضی بعضا ممکن است مبالغی بیش از بلاعوض پرداختی رایج به عنوان مژدگانی به او پرداخت و رضایت او را برای انقعاد قرارداد جلب کنند.
منشأ تفاوت نسبت‌‌‌های «زمین به مسکن»
آمار موثق از وضعیت قیمت زمین در مناطق مختلف شهر تهران یا به طور کلی میانگین شهر در دسترس نیست اما تحقیق میدانی و بررسی تعداد زیادی از فایل‌‌‌های موجود در موتورهای جست‌‌‌وجوی آگهی‌‌‌های ملکی و همین‌طور گفت‌‌‌وگو با فعالان بازار زمین در تهران حکایت از رشد اعجاب‌‌‌انگیز قیمت زمین ظرف سه ماه گذشته دارد. قیمت‌های پیشنهادی که اکنون در اردیبهشت‌‌‌ماه از سوی معدود فروشندگان املاک کلنگی حاضر در بازار نقل و انتقالات ملکی اعلام می‌شود بسیار بالاتر از اوایل زمستان پارسال است.
اما حتی واسطه‌‌‌های ملکی نیز اذعان می‌کنند که در این سطوح قیمتی معامله چندانی صورت نمی‌گیرد و بعضا اعلام می‌کنند از ابتدای سال تاکنون حتی دو فقره معامله کلنگی نیز با واسطه‌‌‌گری آنها به سرانجام نرسیده است. آنها می‌‌‌گویند برای فروشندگان واحدهای نوساز مهم نیست که بتوانند حتما ملک خود را در زمان کوتاه بفروشند؛ آنها بالاترین قیمت ممکن را پیشنهاد می‌کنند و بعد وارد فاز انتظار بلندمدت میشوند و حتی اگر معامله‌‌‌ای سر نگیرد، اهمیتی برایشان ندارد.
اما از این گذشته بررسی فاصله قیمت‌های پیشنهادی فروش املاک کلنگی و آپارتمان‌‌‌های نوساز در مناطق مختلف شهر تهران، برآوردی از «نسبت قیمت زمین به مسکن» به تفکیک مناطق و محله‌‌‌های گوناگون را در اختیار قرار می‌دهد که تحلیل آن می‌تواند تصویرگر تفاوت وضعیت بازار مسکن در مناطق شمالی، میانی و جنوبی شهر تهران باشد.
