گروه اقتصادی: خطرناک‌ترین افسانه در بازار اجاره مسکن، «نگاه تک‌بعدی دولت به موضوع تأمین مسکن» است. دولت‌ها وظیفه دارند در هر کشوری، «شرایط لازم و مناسب برای تامین سرپناه را تامین کنند»، اما خطا موقعی صورت می‌گیرد که تصور شود «پازل تامین مسکن، فقط یک تکه دارد و آن مسکن ملکی است».
روزنامه دنیای اقتصاد، در شهرها و شهرک‌های سراسر جهان، بخش قابل‌توجهی از ساکنان مستاجر هستند. به دلایل مختلف میلیون‌ها نفر در کشورهای در حال توسعه و توسعه‌یافته واحد مسکونی را که در آن زندگی می‌کنند به جای مالکیت، اجاره می‌کنند. به عنوان مثال، خانوار‌های کم‌درآمدی که در حال حاضر نمی‌توانند هزینه‌های مالکیت خانه را تامین کنند، مهاجران شهری تازه وارد که خانه‌های اجاره‌ای در مرکز را ترجیح می‌دهند که به آنها انعطاف‌پذیری می‌دهد، جوانانی که برای تحرک ارزش قائل هستند و افرادی که تصمیم می‌گیرند پول خود را صرف اولویت‌های دیگر کنند. مالکیت خانه تنها بخشی از ویژگی‌ها و انگیزه‌های مستاجران است.
درست مقابل این تقاضا، جنس عرضه هم مهم است. برای میلیون‌ها نفر اجاره داری منبع درآمد قابل‌توجهی است. در شهر‌های کشورهای در حال توسعه بزرگترین گروه از موجرها، مالکان کوچک‌مقیاس هستند که مسکن اجاره‌ای را اغلب به عنوان بخشی از خانه «خود‌ساخته» خود ارائه می‌کنند. ایجاد یک منبع درآمد منظم و تامین امنیت مالی در دوران پیری.
مسکن استیجاری یک حوزه نادیده گرفته‌شده در سیاست مسکن برخی کشور‌ها باقی مانده است که در عوض، اغلب بر ترویج مالکیت خانه متمرکز شده است. زیرا دولت‌های بسیار کمی هر نوع سیاستی را برای کمک به توسعه یا تنظیم این شکل از مسکن اجرا می‌کنند.
با این حال، مسکن اجاره‌ای جزء کلیدی یک بازار مسکن است که به خوبی کار می‌کند. در حالی که اجاره نوشدارویی برای حل چالش مسکن در کشورهای در حال توسعه نیست، اما یک گزینه مهم و حیاتی برای تصدی مسکن است که باید در کنار مالکیت خانه و نه در رقابت با آن ترویج شود.
این راهنما به وضوح نیاز به قرار دادن مسکن اجاره‌ای را در دستور کار مسکن شهری نشان می‌دهد. باید سیاست‌هایی برای استفاده از فرصت‌های مسکن اجاره‌ای برای کمک به ساخت شهر‌های بهتر ایجاد شود. این راهنما از مطالعات هبیتات سهم مهمی در تشریح مختصر ارزش مسکن اجاره‌ای و نقش آن در ایجاد بازار‌های مسکن با عملکرد خوب دارد.
اجاره داری، گزینه نادیده گرفته‌شده
خانه‌های اجاره‌ای منبع درآمد عمده‌ای را برای بسیاری از افراد فراهم می‌کند. در حالی که بدون شک برخی از مالکان ثروتمند وجود دارند. اکثر مالکان خصوصی درآمدی مشابه درآمد مستاجران خود دارند و بسیاری از آنها به نوعی موجر کم درآمد هستند. اکثر صاحب‌خانه‌ها آن دسته از افراد ثروتمند (بی نیاز) نیستند که اغلب به تصویر کشیده می‌شوند، بلکه افرادی عادی هستند که سعی می‌کنند با مشکلات زندگی کنار بیایند. برای بسیاری از افراد بازنشسته اجاره خانه اغلب تنها منبع درآمد آنهاست.
باوجود این واقعیت که بسیاری از مردم در کشورهای در حال توسعه در مسکن‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند، دولت‌های کمی هر نوع سیاستی را برای کمک به توسعه یا تنظیم این شکل از مسکن تدوین کرده اند. این تعجب آور است، زیرا تعداد کمی منکر این هستند که یک بخش اجاره سالم باید جزء جدایی ناپذیر از یک سیستم مسکن با عملکرد خوب باشد. در عوض، در چند دهه اخیر اکثر دولت‌ها به طور فعال مالکیت خانه را ترویج می‌کنند.آنها مالکیت را از طریق ترکیبی از بهبود سیستم‌های مالی مسکن، برای دسترسی بیشتر به مالکیت، با تخفیف مالیاتی هم به مالکان و هم برای سازندگان، با فراهم کردن حمل‌ونقل و زیرساخت برای حومه‌های جدید، و به طور کلی با ایجاد ایدئولوژی مطلوب برای مالکیت خانه تشویق کرده اند. در واقع دولت ها، این شکل از تصدی را ترجیح داده اند، زیرا معتقدند ساخت خانه، راه خوبی برای ایجاد شغل، تحریک اقتصاد و تقویت ثبات اجتماعی و سیاسی است. در این فرآیند، دولت‌ها میلیون‌ها نفر را متقاعد کرده اند تا مالک شوند.
در حالی که مالکیت تشویق شده، بخش اجاره مورد غفلت و حتی تحقیر قرار گرفته است. این مدل سیاستگذاری سبب شد صاحب‌خانه‌ها مستاجران فقیر و آسیب پذیر را استثمار کرده و اجاره‌های بالایی را برای مسکن‌های شلوغ و غیراستاندارد دریافت کنند.
اجاره می‌تواند مشکلات اجتماعی ایجاد کند، اما اگر دولت‌ها از آن غفلت نکنند، می‌تواند مزایایی نیز به همراه داشته باشد. مستاجران مسکن، گسترش شهرها را کاهش داده و همچنین بخشی از تقاضا برای زیرساخت‌های گران‌قیمت در مناطق حاشیه شهری را کاهش می‌دهند. عرضه مناسب مسکن اجاره‌ای با قیمت مناسب نیز احتمالا وسوسه خانواده‌های فقیر را برای تهاجم به زمین یا خرید زمین در بخش‌های فرعی غیرقانونی (سکونتگاه‌های غیررسمی یا حاشیه نشینی) کاهش می‌دهد. با توجه به اینکه افراد بیشتری در یک منطقه کوچک متمرکز شده اند و اکثر مستاجران نزدیک به مسیر‌های اتوبوس یا قطار زندگی می‌کنند، احتمال بیشتری وجود دارد که اجاره نشینی، سازمان دهی حمل ونقل عمومی را تسهیل کند.
افسانه‌هایی از مسکن اجاره‌ای
همه در کشورهای ثروتمند مالک هستند. رابطه کمی بین سطح توسعه اقتصادی یک کشور و بروز مالکیت خانه و اجاره وجود دارد. اما این واقعی نیست، چون مالکیت خانه در واقع در بسیاری از کشورهای ثروتمند اروپایی کمتر است، در سوئیس، جایی که بازار‌های اجاره برای برآوردن نیاز‌های هر گروه درآمدی که اجاره را به مالکیت ترجیح می‌دهد، توسعه یافته است.
همه دوست دارند صاحب خانه شوند. در سراسر جهان، مردم با این پیام بمباران می‌شوند که مالکیت خانه بهترین و در واقع تنها انتخاب معقول برای تصدی است. بله، داشتن خانه شخصی مزایای زیادی دارد، اما اجاره مزایای خاص خود مانند تحرک، انعطاف پذیری و کاهش تعهدات مالی را نیز دارد. با این حال، بسیاری از خانوار‌هایی که توانایی مالی برای مالکیت داشتند، این کار را نمی‌کنند.
مالکیت خانه زندگی بهتری را به مردم ارائه می‌دهد. مالکیت اغلب به عنوان یک تصدی برتر نسبت به اجاره ارائه می‌شود. افرادی که مالکیت دارند، شهروندان مسوولیت پذیرتری هستند که پیوند‌های نزدیک تری با جامعه و محله خود دارند.
اما مالکیت خانه مشکلات خود را هم دارد؛ هزینه‌های تعمیر و نگهداری باید به تنهایی بر عهده خانواده مالک باشد و پرداخت نکردن ماهانه وام مسکن، امنیت تصدی را به خطر می‌اندازد. البته اکثر صاحب خانه‌ها زمانی مستاجر بودند و شاید در مقاطعی از زندگی خود، اجاره به آنها آنچه را که نیاز داشتند مهیا می‌کرد.
هیچ کس در مسکن اجاره‌ای سرمایه‌گذاری نمی‌کند. سرمایه‌گذاری در مسکن اجاره‌ای ممکن است مانند گذشته برای کسب و کار‌ها و دولت‌ها جذاب نباشد. با وجود این، کمتر شهری وجود دارد که حجم مسکن اجاره‌ای در آنها افزایش نیافته باشد. این پارادوکس با تکثیر واحد‌های کوچک تولید شده توسط تعداد زیادی از مالکان کوچک‌مقیاس توضیح داده می‌شود.
ویژگی‌های مسکن استیجاری
اگرچه مالکیت می‌تواند مزایای بسیاری به همراه داشته باشد، اما هنوز هم صد‌ها میلیون نفر خانه‌های خود را اجاره می‌کنند. طبیعتا شکل اجاره بسیار متغیر است. مسکن اجاره‌ای از پنت هاوس‌ها تا زاغه‌ها را در بر می‌گیرد، انواع مختلفی از صاحب‌خانه‌ها وجود دارند که می‌تواند خصوصی و دولتی باشد و همه نوع مسکن از اقامتگاه عالی تا وحشتناک را به مردم ارائه می‌دهند.
در انتهای طیف اجاره نشین ها، مسکن اجاره‌ای متنوع است؛ به شکل اتاق‌های اجاره‌ای ارزان در ساختمان‌های آپارتمانی کوچک تحت مدیریت مالک، آپارتمان‌هایی با اندازه‌های مختلف در بلوک‌های مسکونی عمومی یارانه ای، اتاق‌های ساخته شده در سازه‌های خودیاری یا اتاق‌های تقسیم بندی‌شده در ساختمان‌های قدیمی‌تر فرسوده. همچنین می‌تواند به شکل یک اتاق در یک خانه مسکونی یا کلبه‌ای ساخته‌شده در پشت خانه صاحب‌خانه باشد. حتی می‌تواند فضای مشترک با غریبه‌ها باشد، شاید هم تنها با داشتن حق نگهداری وسایل و خوابیدن بخشی از روز در آنجا.
به طور کلی، کلان‌شهر‌ها نسبت به شهر‌های کوچک‌تر سطح اجاره بالاتری دارند. این موضوع در چین، کلمبیا، اندونزی، فیلیپین و کشورهای توسعه‌یافته مانند ایالات متحده و اکثر کشورهای اروپای غربی صادق است. به این دلیل که کلان‌شهر‌ها تمایل به قیمت زمین و ملک بالاتری دارند. با این حال، اندازه شهر تنها یک عامل در معادله‌ای بسیار پیچیده‌تر است. نسبت اجاره کنندگان در هر شهر به ماهیت بازار زمین محلی، نسبت مهاجران اخیر، میزان اشتغال عمومی و توپوگرافی بستگی دارد که در دسترس بودن زمین با قیمت مناسب برای مقاصد مسکونی را تعیین می‌کند. کلمبیا، چین، کره‌جنوبی و برزیل نمونه‌های بارز این اتفاق هستند.
شکل تقاضا و عرضه در خانه‌های اجاره‌ای
یک بازار مسکن سالم باید طیف گسترده‌ای از گزینه‌های سرپناه را با قیمت‌های مقرون به صرفه ارائه دهد. متاسفانه، در کشورهای در حال توسعه، اکثر بازار‌های مسکن تمایل دارند که یک نوع تصدی را بر دیگری ترجیح دهند و فقرا به ندرت با انتخاب زیادی روبه‌رو هستند. خانواده‌ها اغلب مجبور می‌شوند بین طیف بسیار محدودی از گزینه‌های رضایت‌بخش یکی را انتخاب کنند.
در برخی شهرها امکان تهاجم به زمین وجود دارد، اما در برخی دیگر چنین نیست. اینکه آیا زمین رایگان در دسترس است یا نه، به تعیین اینکه آیا برخی از خانواده‌هایی که در یک شهر مستأجر هستند، گزینه مالکیت غیررسمی را در شهر دیگر انتخاب خواهند کرد یا خیر کمک می‌کند.
شرایط خانوادگی نیز مهم است. برخی از شهرها به کندی در حال گسترش هستند، موجودی مسکن قدیمی‌تر شده است و اکثر مردم در شهر خانواده دارند. در چنین شهرهایی، اشتراک یک خانه یک جایگزین واقعی ارائه می‌دهد. شهر‌های دیگر به سرعت در حال گسترش هستند و بسیاری از مهاجران جدید فاقد سیستم حمایتی خانواده هستند و گزینه‌ای برای اشتراک در خانه خویشاوندان ندارند.
حتی انتخاب پیش روی خانوار‌های با درآمد متوسط به دلیل ساختار بازار مسکن و میزان تامین مالی مسکن محدود است. اگر مسکن نو یا مستعمل بسیار گران باشد و وام مسکن کمیاب باشد، خانواده‌هایی که مایل به خرید یا ساختن خانه هستند، این امر را غیرممکن می‌بینند.
تجربه بوگوتا در کلمبیا نشان می‌دهد که چگونه در غیاب تهاجمات زمینی، بسیاری از خانواده‌های فقیر گزینه‌ای جز اجاره یا به اشتراک گذاشتن نداشتند. بوگوتا در دهه‌های ۱۹۵۰ و ۱۹۶۰ به سرعت گسترش یافت و زمین جدید برای مسکن برای توده‌های مهاجر جدید موردنیاز بود. برخلاف دیگر شهر‌های آمریکای لاتین، مانند لیما (پرو)، زمین در حاشیه شهر ارزشمند بود، زیرا می‌توان از آن برای کشاورزی استفاده کرد. همچنین متعلق به تعداد محدودی از مالکان قدرتمند بود که تمام تلاش خود را برای محافظت از آن در برابر تهاجمات زمینی انجام دادند.
مالکانی که زمین نزدیک به مناطق سکونتگاهی کم‌درآمد داشتند، بخش‌هایی از زمین خود را به کارآفرینانی که آن را تقسیم کردند فروختند و قطعات کوچکی را به خانواده‌های فقیر فروختند. زمین‌ها ارزان بودند، زیرا این شهرک فقط خدمات حداقلی داشت و به دلیل اینکه بخش فرعی فاقد مجوز برنامه ریزی بود به مشتریانی که ۱۰درصد سپرده می‌کردند، «وام مسکن» در قالب یک وام چهار‌ساله ارائه می‌شد. در حالی که این «راه حل» به بسیاری از افراد فقیر اجازه می‌داد زمین‌هایی را به دست آورند، فقیران واقعا پس اندازی برای کنار گذاشتن سپرده‌ها نداشتند.
بنابراین، خانوار‌های جدید این اختیار را داشتند که با خانواده خود زندگی کنند یا اگر خانواده نداشتند یا می‌خواستند مستقل زندگی کنند، اجاره کنند. به همین دلیل نسبت بالایی از خانواده‌های فقیر در بوگوتا همیشه در مسکن اجاره‌ای زندگی می‌کردند و امروزه نیز به این کار ادامه می‌دهند.
صاحب‌خانه‌ها چه کسانی هستند؟
انواع مختلفی از صاحب‌خانه وجود دارد، برخی ثروتمند و برخی دیگر فقیر هستند. بسیاری از آنها در بخش رسمی و حتی غیررسمی‌تر فعالیت می‌کنند. هم شرکت‌ها و هم دولت‌ها ممکن است ملک را اجاره دهند. درک تنوع عرضه یک عنصر حیاتی در درک بهترین روش برای طراحی سیاست و تاثیرگذاری بر وضعیت مسکن است.
دولت‌ها به طور مستقیم از طریق سیاست مسکن و به طور غیرمستقیم از طریق برنامه‌های اجتماعی گسترده تر، بر تصدی مسکن تاثیر می‌گذارند. این موضوع را با تغییراتی که در طول ۶۰ سال گذشته در مناطق شهری رخ داده است، می‌توان نشان داد.
تغییرات به‌ویژه در کشور‌هایی که مسیر توسعه خود را اساسا تغییر داده اند سریع بوده است: «مدت سکونت در چین در ۵۰ سال گذشته به دلیل تغییرات چشمگیر در ایدئولوژی و اقتصاد سیاسی مسیری زیگزاگ را تجربه کرده است. از خانه‌های اجاره‌ای عمدتا خصوصی در اوایل دهه ۱۹۵۰، تقریبا به تمام مسکن‌های اجاره‌ای عمومی پس از تحول سوسیالیستی (۱۹۶۶-۱۹۵۶) و انقلاب فرهنگی (۱۹۶۶-۱۹۷۶)، و سپس به ترکیبی از افزایش مالکیت خانه و کاهش اجاره عمومی تغییر کرد. مسکن از زمان اصلاحات مسکن در سال ۱۹۸۸ شروع شد»، پس از انقلاب ۱۹۴۹، بخش خصوصی اجاره تقریبا حذف شد و اکثریت ساکنان شهری در پناهگاه‌های دولتی اسکان داده شدند.
تعداد صاحبان خانه بین دهه ۱۹۵۰ و ۱۹۷۰ به طور پیوسته کاهش یافت و بخش عمده‌ای از بخش خصوصی اجاره‌ای به دولت منتقل شد. در حال حاضر، مالکیت خانه خصوصی مطلوب‌ترین گزینه مسکن است. با این حال، در سال ۱۹۹۹ دولت شروع به ساخت مسکن برای افراد بسیار فقیر کرد. اگرچه این امر کمتر از یک‌درصد از نیاز‌های مسکن را در بزرگترین شهر‌های چین برآورده کرده است، این برنامه با تاخیر به رسمیت شناخته شده است که هر خانواده‌ای به آن نیاز ندارد یا قادر به داشتن آن نیست.
مکزیکوسیتی، این کلان‌شهر که به سرعت در حال رشد است، طی ۶۰ سال گذشته تغییری مداوم به سمت مالکیت خانه را تجربه کرده است. در سال ۱۹۵۰، تنها ۲۵درصد از جمعیت صاحب خانه بودند، اما تا سال ۱۹۷۰، ۴۳درصد صاحب خانه بودند و تا سال ۲۰۰۰، به ۷۳درصد رسید. دلایل این تغییر مشخص است. اول، سیاست دولت طبقه متوسط را تشویق به خرید خانه‌های رسمی از طریق بهبود سیستم وام مسکن کرد.
دوم، مقامات در برخی از بخش‌های کلان‌شهر اجازه سکونت در زمین‌های بدون خدمات در حاشیه شهر را دادند و به میلیون‌ها نفر از مردم فقیر اجازه دادند که یک قطعه زمین به دست آورند و خانه خود را بسازند. به‌رغم این تشویق برای مالکیت خانه، تعداد خانوار‌هایی که خانه خود را اجاره کرده یا به اشتراک می‌گذارند به طور چشمگیری افزایش یافت و از ۴۸۴ هزار نفر در سال ۱۹۵۰ به ۳.۷ میلیون نفر در سال ۲۰۰۰ رساند. بیشتر مسکن‌های اجاره‌ای و مشترک جدید در حومه شهرها ایجاد شد.
هبیتات در این گزارش، صاحب‌خانه‌ها را به پنج نوع تقسیم می‌کند. مالکان در مقیاس کوچک رایج‌ترین هستند. عنصر مشترک این است که بیشتر افراد از سرمایه و فضایی که دارند برای مقاصد اجاره استفاده می‌کنند و اغلب به این دلیل که راه دیگری برای کسب درآمد ندارند. آنها ممکن است رسمی یا غیررسمی، فقیر یا با درآمد متوسط باشند. عنصر کلیدی که آنها به اشتراک می‌گذارند این است که درآمد حاصل از اجاره مسکن به آنها کمک می‌کند تا اقساط زمین یا خانه خود را پرداخت کنند، هزینه‌های تعمیرات، نگهداری یا بهسازی را تامین کنند یا حتی اجاره خود را پرداخت کنند. درآمد اجاره ممکن است به عنوان یک شبکه ایمنی در برابر اشتغال ناپایدار یا هنگام انتقال از کار معمولی با حقوق به سمت خوداشتغالی عمل کند. همچنین ممکن است مکمل یا حتی جایگزین مستمری بعد از بازنشستگی شود.
گاهی اوقات اجاره به طور تصادفی شروع می‌شود، صاحبان خانه اتاق‌های اضافی در دسترس دارند، زیرا ساختار خانواده تغییر کرده است. یا یکی از افراد خانه را ترک کرده است، اقوام مرده اند یا کودکان هنگامی که بزرگ شده‌اند به جای دیگری نقل مکان کرده اند. ممکن است نان‌آور شغل خود را تغییر داده است و نمی‌تواند به محل کار جدید رفت و آمد کند یا به دلیل شرایط حاکم بر بازار، قادر به فروش ملک خود نیستند و تنها گزینه ممکن اجاره ملک باشد. در تمام این موارد، واگذاری زمین، خانه یا اتاق به استراتژی بقای خانوار کمک می‌کند.
در نوع دوم، مالکان تجاری در مقیاس بزرگ‌تر فعالیت کرده و به شیوه‌ای حرفه ای‌تر عمل می‌کنند. آنها اغلب با استفاده از قرارداد‌های اجاره مکتوب و رعایت استاندارد‌های ساختمان و ایمنی، به جای گروه‌های کم‌درآمد، به خانوار‌های با درآمد متوسط یا با درآمد بالا اجاره می‌دهند.
در نوع سوم، مالکان بخش دولتی کمتر از گذشته متداول هستند، اما همچنان تعداد زیادی واحد مسکونی را در بسیاری از شهرها، به‌ویژه در چین، هند و برخی از اقتصاد‌های در حال گذار عرضه می‌کنند. مالکان ممکن است سازمان‌های دولتی مرکزی یا دولت‌های محلی باشند. برخی فقط برای کارمندان خود مسکن ارائه می‌کنند در حالی که برخی دیگر سرپناه یارانه‌ای را به فقرای شهری اجاره می‌دهند.
در نوع چهارم، مالکان اجتماعی سازمان‌های غیرانتفاعی هستند که اساسا، اما نه به طور کامل، مسکن را برای فقرا تهیه می‌کنند. موسسات ممکن است از موسسات خیریه و انجمن‌های مسکن گرفته تا نهاد‌های آموزشی متفاوت باشند. در سال‌های اخیر، انجمن‌های مسکن در بسیاری از بخش‌های اروپای غربی به طور فزاینده‌ای وظیفه ارائه مسکن اجاره‌ای ارزان از سوی دولت‌ها را بر عهده گرفته اند. در برخی از نقاط، مدارس و دانشگاه‌ها برای دانش آموزان خود محل اقامت فراهم می‌کنند.
در نوع پنجم، مالکان کارفرما برای کارمندان خود به عنوان کمکی برای استخدام، مسکن فراهم می‌کنند، گاهی اوقات دولت ها، مسکن را به عنوان یک مزیت جانبی برای کارمندان دولتی خود به‌ویژه زمانی که مسکن به طور خاص کمیاب است، مانند پایتخت‌های تازه‌تاسیس، فراهم می‌کنند.
با وجود خروج سرمایه‌گذاران در مقیاس بزرگ و افزایش سرمایه‌گذاری برای مالکیت خانه، تعداد کمی از شهرها شاهد کاهش مطلق در تعداد واحد‌های اجاره‌ای بوده اند.
مستاجران چه کسانی هستند؟
معمولا کسانی مستاجر می‌شوند که در موقعیتی برای مالکیت قرار نگرفته اند. برخی پولی برای خانه داشتن ندارند، در حالی که برخی دیگر، حداقل در حال حاضر، مایل به مالک شدن نیستند و بسیاری چاره‌ای جز اجاره ندارند. دیگران به دلایل مختلفی همچون تحرک، انعطاف پذیری، رهایی از تعهدات مالی عمده و حواله‌ها اجاره را انتخاب می‌کنند. اجاره به افراد این امکان را می‌دهد که وقتی محل کارشان تغییر می‌کند یا زمانی که شغل بهتری در جای دیگری به دست می‌آورند، متحرک بمانند و حرکت کنند که این به‌ویژه برای جوانانی که دوست ندارند در یک مکان مستقر شوند مناسب است.
مستاجران نیز ویژگی‌های مشترک با صاحبان خانه دارند که بسیاری از آنها به درآمد، مهاجرت، چرخه زندگی، ساختار خانواده و جنسیت مرتبط هستند.
برخی از خانوار‌هایی که توانایی مالی خرید سرپناه را دارند ترجیح می‌دهند مالکیت خود را نداشته باشند، بلکه از درآمد خود برای مقاصد دیگر استفاده کنند.
در جایی که مردان بر جریان مهاجران تسلط دارند، نسبت بالایی از مستاجران مرد خواهند بود. در جایی که زنان در اکثریت هستند، برعکس اتفاق می‌افتد. در شهرهایی که خانواده‌های فقیرتر تمایل به اجاره دارند، زنان سرپرست خانوار به دلیل درآمد پایین غالب هستند. در جایی که زنان از مالکیت رسمی بر اساس قوانین ارثی یا عرف یا از مالکیت غیررسمی به دلیل نداشتن مهارت‌های لازم در ساخت‌وساز خودیاری محروم می‌شوند، مستأجر می‌شوند.
روزنامه دنیای اقتصاد، در شهرها و شهرک‌های سراسر جهان، بخش قابل‌توجهی از ساکنان مستاجر هستند. به دلایل مختلف میلیون‌ها نفر در کشورهای در حال توسعه و توسعه‌یافته واحد مسکونی را که در آن زندگی می‌کنند به جای مالکیت، اجاره می‌کنند. به عنوان مثال، خانوار‌های کم‌درآمدی که در حال حاضر نمی‌توانند هزینه‌های مالکیت خانه را تامین کنند، مهاجران شهری تازه وارد که خانه‌های اجاره‌ای در مرکز را ترجیح می‌دهند که به آنها انعطاف‌پذیری می‌دهد، جوانانی که برای تحرک ارزش قائل هستند و افرادی که تصمیم می‌گیرند پول خود را صرف اولویت‌های دیگر کنند. مالکیت خانه تنها بخشی از ویژگی‌ها و انگیزه‌های مستاجران است.
درست مقابل این تقاضا، جنس عرضه هم مهم است. برای میلیون‌ها نفر اجاره داری منبع درآمد قابل‌توجهی است. در شهر‌های کشورهای در حال توسعه بزرگترین گروه از موجرها، مالکان کوچک‌مقیاس هستند که مسکن اجاره‌ای را اغلب به عنوان بخشی از خانه «خود‌ساخته» خود ارائه می‌کنند. ایجاد یک منبع درآمد منظم و تامین امنیت مالی در دوران پیری.
مسکن استیجاری یک حوزه نادیده گرفته‌شده در سیاست مسکن برخی کشور‌ها باقی مانده است که در عوض، اغلب بر ترویج مالکیت خانه متمرکز شده است. زیرا دولت‌های بسیار کمی هر نوع سیاستی را برای کمک به توسعه یا تنظیم این شکل از مسکن اجرا می‌کنند.
با این حال، مسکن اجاره‌ای جزء کلیدی یک بازار مسکن است که به خوبی کار می‌کند. در حالی که اجاره نوشدارویی برای حل چالش مسکن در کشورهای در حال توسعه نیست، اما یک گزینه مهم و حیاتی برای تصدی مسکن است که باید در کنار مالکیت خانه و نه در رقابت با آن ترویج شود.
این راهنما به وضوح نیاز به قرار دادن مسکن اجاره‌ای را در دستور کار مسکن شهری نشان می‌دهد. باید سیاست‌هایی برای استفاده از فرصت‌های مسکن اجاره‌ای برای کمک به ساخت شهر‌های بهتر ایجاد شود. این راهنما از مطالعات هبیتات سهم مهمی در تشریح مختصر ارزش مسکن اجاره‌ای و نقش آن در ایجاد بازار‌های مسکن با عملکرد خوب دارد.
اجاره داری، گزینه نادیده گرفته‌شده
خانه‌های اجاره‌ای منبع درآمد عمده‌ای را برای بسیاری از افراد فراهم می‌کند. در حالی که بدون شک برخی از مالکان ثروتمند وجود دارند. اکثر مالکان خصوصی درآمدی مشابه درآمد مستاجران خود دارند و بسیاری از آنها به نوعی موجر کم درآمد هستند. اکثر صاحب‌خانه‌ها آن دسته از افراد ثروتمند (بی نیاز) نیستند که اغلب به تصویر کشیده می‌شوند، بلکه افرادی عادی هستند که سعی می‌کنند با مشکلات زندگی کنار بیایند. برای بسیاری از افراد بازنشسته اجاره خانه اغلب تنها منبع درآمد آنهاست.
باوجود این واقعیت که بسیاری از مردم در کشورهای در حال توسعه در مسکن‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند، دولت‌های کمی هر نوع سیاستی را برای کمک به توسعه یا تنظیم این شکل از مسکن تدوین کرده اند. این تعجب آور است، زیرا تعداد کمی منکر این هستند که یک بخش اجاره سالم باید جزء جدایی ناپذیر از یک سیستم مسکن با عملکرد خوب باشد. در عوض، در چند دهه اخیر اکثر دولت‌ها به طور فعال مالکیت خانه را ترویج می‌کنند.آنها مالکیت را از طریق ترکیبی از بهبود سیستم‌های مالی مسکن، برای دسترسی بیشتر به مالکیت، با تخفیف مالیاتی هم به مالکان و هم برای سازندگان، با فراهم کردن حمل‌ونقل و زیرساخت برای حومه‌های جدید، و به طور کلی با ایجاد ایدئولوژی مطلوب برای مالکیت خانه تشویق کرده اند. در واقع دولت ها، این شکل از تصدی را ترجیح داده اند، زیرا معتقدند ساخت خانه، راه خوبی برای ایجاد شغل، تحریک اقتصاد و تقویت ثبات اجتماعی و سیاسی است. در این فرآیند، دولت‌ها میلیون‌ها نفر را متقاعد کرده اند تا مالک شوند.
در حالی که مالکیت تشویق شده، بخش اجاره مورد غفلت و حتی تحقیر قرار گرفته است. این مدل سیاستگذاری سبب شد صاحب‌خانه‌ها مستاجران فقیر و آسیب پذیر را استثمار کرده و اجاره‌های بالایی را برای مسکن‌های شلوغ و غیراستاندارد دریافت کنند.
اجاره می‌تواند مشکلات اجتماعی ایجاد کند، اما اگر دولت‌ها از آن غفلت نکنند، می‌تواند مزایایی نیز به همراه داشته باشد. مستاجران مسکن، گسترش شهرها را کاهش داده و همچنین بخشی از تقاضا برای زیرساخت‌های گران‌قیمت در مناطق حاشیه شهری را کاهش می‌دهند. عرضه مناسب مسکن اجاره‌ای با قیمت مناسب نیز احتمالا وسوسه خانواده‌های فقیر را برای تهاجم به زمین یا خرید زمین در بخش‌های فرعی غیرقانونی (سکونتگاه‌های غیررسمی یا حاشیه نشینی) کاهش می‌دهد. با توجه به اینکه افراد بیشتری در یک منطقه کوچک متمرکز شده اند و اکثر مستاجران نزدیک به مسیر‌های اتوبوس یا قطار زندگی می‌کنند، احتمال بیشتری وجود دارد که اجاره نشینی، سازمان دهی حمل ونقل عمومی را تسهیل کند.
افسانه‌هایی از مسکن اجاره‌ای
همه در کشورهای ثروتمند مالک هستند. رابطه کمی بین سطح توسعه اقتصادی یک کشور و بروز مالکیت خانه و اجاره وجود دارد. اما این واقعی نیست، چون مالکیت خانه در واقع در بسیاری از کشورهای ثروتمند اروپایی کمتر است، در سوئیس، جایی که بازار‌های اجاره برای برآوردن نیاز‌های هر گروه درآمدی که اجاره را به مالکیت ترجیح می‌دهد، توسعه یافته است.
همه دوست دارند صاحب خانه شوند. در سراسر جهان، مردم با این پیام بمباران می‌شوند که مالکیت خانه بهترین و در واقع تنها انتخاب معقول برای تصدی است. بله، داشتن خانه شخصی مزایای زیادی دارد، اما اجاره مزایای خاص خود مانند تحرک، انعطاف پذیری و کاهش تعهدات مالی را نیز دارد. با این حال، بسیاری از خانوار‌هایی که توانایی مالی برای مالکیت داشتند، این کار را نمی‌کنند.
مالکیت خانه زندگی بهتری را به مردم ارائه می‌دهد. مالکیت اغلب به عنوان یک تصدی برتر نسبت به اجاره ارائه می‌شود. افرادی که مالکیت دارند، شهروندان مسوولیت پذیرتری هستند که پیوند‌های نزدیک تری با جامعه و محله خود دارند.
اما مالکیت خانه مشکلات خود را هم دارد؛ هزینه‌های تعمیر و نگهداری باید به تنهایی بر عهده خانواده مالک باشد و پرداخت نکردن ماهانه وام مسکن، امنیت تصدی را به خطر می‌اندازد. البته اکثر صاحب خانه‌ها زمانی مستاجر بودند و شاید در مقاطعی از زندگی خود، اجاره به آنها آنچه را که نیاز داشتند مهیا می‌کرد.
هیچ کس در مسکن اجاره‌ای سرمایه‌گذاری نمی‌کند. سرمایه‌گذاری در مسکن اجاره‌ای ممکن است مانند گذشته برای کسب و کار‌ها و دولت‌ها جذاب نباشد. با وجود این، کمتر شهری وجود دارد که حجم مسکن اجاره‌ای در آنها افزایش نیافته باشد. این پارادوکس با تکثیر واحد‌های کوچک تولید شده توسط تعداد زیادی از مالکان کوچک‌مقیاس توضیح داده می‌شود.
ویژگی‌های مسکن استیجاری
اگرچه مالکیت می‌تواند مزایای بسیاری به همراه داشته باشد، اما هنوز هم صد‌ها میلیون نفر خانه‌های خود را اجاره می‌کنند. طبیعتا شکل اجاره بسیار متغیر است. مسکن اجاره‌ای از پنت هاوس‌ها تا زاغه‌ها را در بر می‌گیرد، انواع مختلفی از صاحب‌خانه‌ها وجود دارند که می‌تواند خصوصی و دولتی باشد و همه نوع مسکن از اقامتگاه عالی تا وحشتناک را به مردم ارائه می‌دهند.
در انتهای طیف اجاره نشین ها، مسکن اجاره‌ای متنوع است؛ به شکل اتاق‌های اجاره‌ای ارزان در ساختمان‌های آپارتمانی کوچک تحت مدیریت مالک، آپارتمان‌هایی با اندازه‌های مختلف در بلوک‌های مسکونی عمومی یارانه ای، اتاق‌های ساخته شده در سازه‌های خودیاری یا اتاق‌های تقسیم بندی‌شده در ساختمان‌های قدیمی‌تر فرسوده. همچنین می‌تواند به شکل یک اتاق در یک خانه مسکونی یا کلبه‌ای ساخته‌شده در پشت خانه صاحب‌خانه باشد. حتی می‌تواند فضای مشترک با غریبه‌ها باشد، شاید هم تنها با داشتن حق نگهداری وسایل و خوابیدن بخشی از روز در آنجا.
به طور کلی، کلان‌شهر‌ها نسبت به شهر‌های کوچک‌تر سطح اجاره بالاتری دارند. این موضوع در چین، کلمبیا، اندونزی، فیلیپین و کشورهای توسعه‌یافته مانند ایالات متحده و اکثر کشورهای اروپای غربی صادق است. به این دلیل که کلان‌شهر‌ها تمایل به قیمت زمین و ملک بالاتری دارند. با این حال، اندازه شهر تنها یک عامل در معادله‌ای بسیار پیچیده‌تر است. نسبت اجاره کنندگان در هر شهر به ماهیت بازار زمین محلی، نسبت مهاجران اخیر، میزان اشتغال عمومی و توپوگرافی بستگی دارد که در دسترس بودن زمین با قیمت مناسب برای مقاصد مسکونی را تعیین می‌کند. کلمبیا، چین، کره‌جنوبی و برزیل نمونه‌های بارز این اتفاق هستند.
شکل تقاضا و عرضه در خانه‌های اجاره‌ای
یک بازار مسکن سالم باید طیف گسترده‌ای از گزینه‌های سرپناه را با قیمت‌های مقرون به صرفه ارائه دهد. متاسفانه، در کشورهای در حال توسعه، اکثر بازار‌های مسکن تمایل دارند که یک نوع تصدی را بر دیگری ترجیح دهند و فقرا به ندرت با انتخاب زیادی روبه‌رو هستند. خانواده‌ها اغلب مجبور می‌شوند بین طیف بسیار محدودی از گزینه‌های رضایت‌بخش یکی را انتخاب کنند.
در برخی شهرها امکان تهاجم به زمین وجود دارد، اما در برخی دیگر چنین نیست. اینکه آیا زمین رایگان در دسترس است یا نه، به تعیین اینکه آیا برخی از خانواده‌هایی که در یک شهر مستأجر هستند، گزینه مالکیت غیررسمی را در شهر دیگر انتخاب خواهند کرد یا خیر کمک می‌کند.
شرایط خانوادگی نیز مهم است. برخی از شهرها به کندی در حال گسترش هستند، موجودی مسکن قدیمی‌تر شده است و اکثر مردم در شهر خانواده دارند. در چنین شهرهایی، اشتراک یک خانه یک جایگزین واقعی ارائه می‌دهد. شهر‌های دیگر به سرعت در حال گسترش هستند و بسیاری از مهاجران جدید فاقد سیستم حمایتی خانواده هستند و گزینه‌ای برای اشتراک در خانه خویشاوندان ندارند.
حتی انتخاب پیش روی خانوار‌های با درآمد متوسط به دلیل ساختار بازار مسکن و میزان تامین مالی مسکن محدود است. اگر مسکن نو یا مستعمل بسیار گران باشد و وام مسکن کمیاب باشد، خانواده‌هایی که مایل به خرید یا ساختن خانه هستند، این امر را غیرممکن می‌بینند.
تجربه بوگوتا در کلمبیا نشان می‌دهد که چگونه در غیاب تهاجمات زمینی، بسیاری از خانواده‌های فقیر گزینه‌ای جز اجاره یا به اشتراک گذاشتن نداشتند. بوگوتا در دهه‌های ۱۹۵۰ و ۱۹۶۰ به سرعت گسترش یافت و زمین جدید برای مسکن برای توده‌های مهاجر جدید موردنیاز بود. برخلاف دیگر شهر‌های آمریکای لاتین، مانند لیما (پرو)، زمین در حاشیه شهر ارزشمند بود، زیرا می‌توان از آن برای کشاورزی استفاده کرد. همچنین متعلق به تعداد محدودی از مالکان قدرتمند بود که تمام تلاش خود را برای محافظت از آن در برابر تهاجمات زمینی انجام دادند.
مالکانی که زمین نزدیک به مناطق سکونتگاهی کم‌درآمد داشتند، بخش‌هایی از زمین خود را به کارآفرینانی که آن را تقسیم کردند فروختند و قطعات کوچکی را به خانواده‌های فقیر فروختند. زمین‌ها ارزان بودند، زیرا این شهرک فقط خدمات حداقلی داشت و به دلیل اینکه بخش فرعی فاقد مجوز برنامه ریزی بود به مشتریانی که ۱۰درصد سپرده می‌کردند، «وام مسکن» در قالب یک وام چهار‌ساله ارائه می‌شد. در حالی که این «راه حل» به بسیاری از افراد فقیر اجازه می‌داد زمین‌هایی را به دست آورند، فقیران واقعا پس اندازی برای کنار گذاشتن سپرده‌ها نداشتند.
بنابراین، خانوار‌های جدید این اختیار را داشتند که با خانواده خود زندگی کنند یا اگر خانواده نداشتند یا می‌خواستند مستقل زندگی کنند، اجاره کنند. به همین دلیل نسبت بالایی از خانواده‌های فقیر در بوگوتا همیشه در مسکن اجاره‌ای زندگی می‌کردند و امروزه نیز به این کار ادامه می‌دهند.
صاحب‌خانه‌ها چه کسانی هستند؟
انواع مختلفی از صاحب‌خانه وجود دارد، برخی ثروتمند و برخی دیگر فقیر هستند. بسیاری از آنها در بخش رسمی و حتی غیررسمی‌تر فعالیت می‌کنند. هم شرکت‌ها و هم دولت‌ها ممکن است ملک را اجاره دهند. درک تنوع عرضه یک عنصر حیاتی در درک بهترین روش برای طراحی سیاست و تاثیرگذاری بر وضعیت مسکن است.
دولت‌ها به طور مستقیم از طریق سیاست مسکن و به طور غیرمستقیم از طریق برنامه‌های اجتماعی گسترده تر، بر تصدی مسکن تاثیر می‌گذارند. این موضوع را با تغییراتی که در طول ۶۰ سال گذشته در مناطق شهری رخ داده است، می‌توان نشان داد.
تغییرات به‌ویژه در کشور‌هایی که مسیر توسعه خود را اساسا تغییر داده اند سریع بوده است: «مدت سکونت در چین در ۵۰ سال گذشته به دلیل تغییرات چشمگیر در ایدئولوژی و اقتصاد سیاسی مسیری زیگزاگ را تجربه کرده است. از خانه‌های اجاره‌ای عمدتا خصوصی در اوایل دهه ۱۹۵۰، تقریبا به تمام مسکن‌های اجاره‌ای عمومی پس از تحول سوسیالیستی (۱۹۶۶-۱۹۵۶) و انقلاب فرهنگی (۱۹۶۶-۱۹۷۶)، و سپس به ترکیبی از افزایش مالکیت خانه و کاهش اجاره عمومی تغییر کرد. مسکن از زمان اصلاحات مسکن در سال ۱۹۸۸ شروع شد»، پس از انقلاب ۱۹۴۹، بخش خصوصی اجاره تقریبا حذف شد و اکثریت ساکنان شهری در پناهگاه‌های دولتی اسکان داده شدند.
تعداد صاحبان خانه بین دهه ۱۹۵۰ و ۱۹۷۰ به طور پیوسته کاهش یافت و بخش عمده‌ای از بخش خصوصی اجاره‌ای به دولت منتقل شد. در حال حاضر، مالکیت خانه خصوصی مطلوب‌ترین گزینه مسکن است. با این حال، در سال ۱۹۹۹ دولت شروع به ساخت مسکن برای افراد بسیار فقیر کرد. اگرچه این امر کمتر از یک‌درصد از نیاز‌های مسکن را در بزرگترین شهر‌های چین برآورده کرده است، این برنامه با تاخیر به رسمیت شناخته شده است که هر خانواده‌ای به آن نیاز ندارد یا قادر به داشتن آن نیست.
مکزیکوسیتی، این کلان‌شهر که به سرعت در حال رشد است، طی ۶۰ سال گذشته تغییری مداوم به سمت مالکیت خانه را تجربه کرده است. در سال ۱۹۵۰، تنها ۲۵درصد از جمعیت صاحب خانه بودند، اما تا سال ۱۹۷۰، ۴۳درصد صاحب خانه بودند و تا سال ۲۰۰۰، به ۷۳درصد رسید. دلایل این تغییر مشخص است. اول، سیاست دولت طبقه متوسط را تشویق به خرید خانه‌های رسمی از طریق بهبود سیستم وام مسکن کرد.
دوم، مقامات در برخی از بخش‌های کلان‌شهر اجازه سکونت در زمین‌های بدون خدمات در حاشیه شهر را دادند و به میلیون‌ها نفر از مردم فقیر اجازه دادند که یک قطعه زمین به دست آورند و خانه خود را بسازند. به‌رغم این تشویق برای مالکیت خانه، تعداد خانوار‌هایی که خانه خود را اجاره کرده یا به اشتراک می‌گذارند به طور چشمگیری افزایش یافت و از ۴۸۴ هزار نفر در سال ۱۹۵۰ به ۳.۷ میلیون نفر در سال ۲۰۰۰ رساند. بیشتر مسکن‌های اجاره‌ای و مشترک جدید در حومه شهرها ایجاد شد.
هبیتات در این گزارش، صاحب‌خانه‌ها را به پنج نوع تقسیم می‌کند. مالکان در مقیاس کوچک رایج‌ترین هستند. عنصر مشترک این است که بیشتر افراد از سرمایه و فضایی که دارند برای مقاصد اجاره استفاده می‌کنند و اغلب به این دلیل که راه دیگری برای کسب درآمد ندارند. آنها ممکن است رسمی یا غیررسمی، فقیر یا با درآمد متوسط باشند. عنصر کلیدی که آنها به اشتراک می‌گذارند این است که درآمد حاصل از اجاره مسکن به آنها کمک می‌کند تا اقساط زمین یا خانه خود را پرداخت کنند، هزینه‌های تعمیرات، نگهداری یا بهسازی را تامین کنند یا حتی اجاره خود را پرداخت کنند. درآمد اجاره ممکن است به عنوان یک شبکه ایمنی در برابر اشتغال ناپایدار یا هنگام انتقال از کار معمولی با حقوق به سمت خوداشتغالی عمل کند. همچنین ممکن است مکمل یا حتی جایگزین مستمری بعد از بازنشستگی شود.
گاهی اوقات اجاره به طور تصادفی شروع می‌شود، صاحبان خانه اتاق‌های اضافی در دسترس دارند، زیرا ساختار خانواده تغییر کرده است. یا یکی از افراد خانه را ترک کرده است، اقوام مرده اند یا کودکان هنگامی که بزرگ شده‌اند به جای دیگری نقل مکان کرده اند. ممکن است نان‌آور شغل خود را تغییر داده است و نمی‌تواند به محل کار جدید رفت و آمد کند یا به دلیل شرایط حاکم بر بازار، قادر به فروش ملک خود نیستند و تنها گزینه ممکن اجاره ملک باشد. در تمام این موارد، واگذاری زمین، خانه یا اتاق به استراتژی بقای خانوار کمک می‌کند.
در نوع دوم، مالکان تجاری در مقیاس بزرگ‌تر فعالیت کرده و به شیوه‌ای حرفه ای‌تر عمل می‌کنند. آنها اغلب با استفاده از قرارداد‌های اجاره مکتوب و رعایت استاندارد‌های ساختمان و ایمنی، به جای گروه‌های کم‌درآمد، به خانوار‌های با درآمد متوسط یا با درآمد بالا اجاره می‌دهند.
در نوع سوم، مالکان بخش دولتی کمتر از گذشته متداول هستند، اما همچنان تعداد زیادی واحد مسکونی را در بسیاری از شهرها، به‌ویژه در چین، هند و برخی از اقتصاد‌های در حال گذار عرضه می‌کنند. مالکان ممکن است سازمان‌های دولتی مرکزی یا دولت‌های محلی باشند. برخی فقط برای کارمندان خود مسکن ارائه می‌کنند در حالی که برخی دیگر سرپناه یارانه‌ای را به فقرای شهری اجاره می‌دهند.
در نوع چهارم، مالکان اجتماعی سازمان‌های غیرانتفاعی هستند که اساسا، اما نه به طور کامل، مسکن را برای فقرا تهیه می‌کنند. موسسات ممکن است از موسسات خیریه و انجمن‌های مسکن گرفته تا نهاد‌های آموزشی متفاوت باشند. در سال‌های اخیر، انجمن‌های مسکن در بسیاری از بخش‌های اروپای غربی به طور فزاینده‌ای وظیفه ارائه مسکن اجاره‌ای ارزان از سوی دولت‌ها را بر عهده گرفته اند. در برخی از نقاط، مدارس و دانشگاه‌ها برای دانش آموزان خود محل اقامت فراهم می‌کنند.
در نوع پنجم، مالکان کارفرما برای کارمندان خود به عنوان کمکی برای استخدام، مسکن فراهم می‌کنند، گاهی اوقات دولت ها، مسکن را به عنوان یک مزیت جانبی برای کارمندان دولتی خود به‌ویژه زمانی که مسکن به طور خاص کمیاب است، مانند پایتخت‌های تازه‌تاسیس، فراهم می‌کنند.
با وجود خروج سرمایه‌گذاران در مقیاس بزرگ و افزایش سرمایه‌گذاری برای مالکیت خانه، تعداد کمی از شهرها شاهد کاهش مطلق در تعداد واحد‌های اجاره‌ای بوده اند.
مستاجران چه کسانی هستند؟
معمولا کسانی مستاجر می‌شوند که در موقعیتی برای مالکیت قرار نگرفته اند. برخی پولی برای خانه داشتن ندارند، در حالی که برخی دیگر، حداقل در حال حاضر، مایل به مالک شدن نیستند و بسیاری چاره‌ای جز اجاره ندارند. دیگران به دلایل مختلفی همچون تحرک، انعطاف پذیری، رهایی از تعهدات مالی عمده و حواله‌ها اجاره را انتخاب می‌کنند. اجاره به افراد این امکان را می‌دهد که وقتی محل کارشان تغییر می‌کند یا زمانی که شغل بهتری در جای دیگری به دست می‌آورند، متحرک بمانند و حرکت کنند که این به‌ویژه برای جوانانی که دوست ندارند در یک مکان مستقر شوند مناسب است.
مستاجران نیز ویژگی‌های مشترک با صاحبان خانه دارند که بسیاری از آنها به درآمد، مهاجرت، چرخه زندگی، ساختار خانواده و جنسیت مرتبط هستند.
برخی از خانوار‌هایی که توانایی مالی خرید سرپناه را دارند ترجیح می‌دهند مالکیت خود را نداشته باشند، بلکه از درآمد خود برای مقاصد دیگر استفاده کنند.
در جایی که مردان بر جریان مهاجران تسلط دارند، نسبت بالایی از مستاجران مرد خواهند بود. در جایی که زنان در اکثریت هستند، برعکس اتفاق می‌افتد. در شهرهایی که خانواده‌های فقیرتر تمایل به اجاره دارند، زنان سرپرست خانوار به دلیل درآمد پایین غالب هستند. در جایی که زنان از مالکیت رسمی بر اساس قوانین ارثی یا عرف یا از مالکیت غیررسمی به دلیل نداشتن مهارت‌های لازم در ساخت‌وساز خودیاری محروم می‌شوند، مستأجر می‌شوند.
