همشهری آنلاین، در شرایط فعلی، تغییر معیار‌های خرید مسکن می‌تواند مسیر خانه‌دار شدن را تا یک‌سوم برای خانوار‌های طبقه متوسط کوتاه کند و شانس آنها برای خرید خانه مطلوب در سال‌های آینده را به چند برابر افزایش دهد. اگر یک خانواده متوسط تهرانی بخواهد یک آپارتمان مطابق با الگوی مسکن (حدود ۷۵مترمربع) را از طریق پس‌انداز خریداری کند، به‌واسطه اینکه تورم بازار مسکن همواره بالاتر از تورم مصرف‌کننده بوده، تقریبا شانسی برای خانه‌دار شدن نخواهد داشت؛ درحالی‌که همین خانوار، می‌تواند با اتکا به پس‌انداز قبلی خود و دریافت وام خرید مسکن، خانه‌ای کوچک‌تر و در مناطق پایین‌تر خریداری کند.
آمار‌ها چه می‌گویند؟
در شرایط فعلی، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران معادل ۷۵میلیون تومان است و بهای یک آپارتمان ۷۵متری با عمر و امکانات متوسط به حدود ۵.۷میلیارد تومان می‌رسد. در این شرایط، یک خانوار متوسط تهرانی با درآمد حدود ۲۵۰میلیون تومان در سال، باید معادل ۲۲.۵سال درآمد خود را به قیمت روز صرف خرید یک آپارتمان ۷۵متری متوسط در مناطق میانی تهران کند.
در این سناریو، برای خرید مسکن باید به‌مدت ۶۸سال، یک‌سوم درآمد این خانوار پس‌انداز شود تا با فرض همسانی تورم مسکن و سود این پس‌انداز، قادر به خرید این آپارتمان باشد. بررسی آمار‌های بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در مناطق ۲۲گانه شهر تهران حاکی از این است که همین خانوار، برای خرید همین آپارتمان ۷۵متری در ارزان‌ترین منطقه تهران باید معادل ۱۱سال درآمد خود را کنار بگذارد و در گران‌ترین منطقه نیز می‌تواند با ۴۱سال درآمد خود صاحب یک آپارتمان ۷۵متری شود.
دوره انتظار خانه‌داری برای دهک‌ها
با احتساب قیمت میانگین مسکن در شهر تهران، یک خانوار دهک اول درآمدی که فقیرترین خانوار محسوب می‌شود، باید معادل ۸۸سال درآمد خود را اختصاص دهد و از طریق پس‌انداز یک‌سوم درآمد خود، باید ۳۴۰سال صبر کند. دوره انتظار خرید خانه برای دهک‌های۲و۳ نیز به‌ترتیب ۱۶۰ و ۱۱۲سال برآورد می‌شود. به همین دلیل است که دولت‌ها برنامه‌های حمایتی ویژه برای دهک‌های کم‌درآمد تعریف می‌کنند.
این در حالی است که در دهک‌های ۴، ۵ و ۶ به‌ترتیب باید به‌مدت ۸۸سال، ۷۲سال و ۶۲سال، یک‌سوم درآمد خانوار برای تأمین مالی مسکن متوسط پس‌انداز شود. در دهک‌های ۷و ۸نیز دوره انتظار برای خرید مسکن به ۵۳ و ۴۵سال می‌رسد. دهک‌های ۹ و ۱۰ (جدای از صدک فوق ثروتمند) می‌توانند با اختصاص حدود ۸تا۹سال درآمد سالانه خود یک آپارتمان متوسط در مناطق میانی تهران خریداری کنند. البته این سناریو‌ها برای خرید یک آپارتمان ۷۵متری با قیمت میانگین تهران است که به‌راحتی می‌تواند با تغییر متغیر‌ها متناسب با وضعیت خانوار، کمتر یا بیشتر شود.
میانبر خانه‌دار شدن
خانوار‌ها می‌توانند با تغییر برخی از معیار‌ها نظیر متراژ مسکن موردنظر و جانمایی آن، از مسیر کوتاه‌تری موفق به خرید خانه شوند و در آینده نزدیک‌تر، موفق به خرید مسکن مطلوب خود شوند. در شرایط فعلی، یک خانواده متوسط تهرانی، برای خرید یک آپارتمان ۷۵متری در مناطق متوسط تهران باید معادل ۲۳سال درآمد خود را به قیمت روز پرداخت کند و برای تحقق رؤیای خانه‌دار شدن با پس‌انداز یک‌سوم درآمد سالانه خود، باید ۶۸سال صبر کند. این در حالی است که با کاهش ۱۵متر از متراژ مسکن، صرف‌نظر از برخی امکانات رفاهی در مسکن موردنظر و انتقال به مناطق پایین‌تر از متوسط، این ارقام به‌شدت افت می‌کند و یک خانواده متوسط تهرانی خواهد توانست با درآمد کمتر از ۸سال خود صاحب‌خانه شود و مثلا یک آپارتمان ۶۰متری بدون آسانسور یا پارکینگ در مناطق پایین‌تر از متوسط تهران خریداری کند.
مزیت این سناریو، جلوگیری از افزایش شکاف میان قدرت خرید خانوار و ارزش مسکن است؛ چراکه در سال‌های بعد، این خانوار در حالی می‌تواند نسبت به بهتر کردن خانه خود اقدام کند، که آن آپارتمان ۶۰متری نیز با رشد قیمت مواجه شده و خانوار در طول سال‌های مالکیت این آپارتمان، هزینه اجاره خود را ذخیره کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد، با تغییر برخی معیار‌ها در مسکن نظیر امکانات، سن بنا، متراژ و جانمایی آن، قیمت نهایی آپارتمان می‌تواند به یک‌سوم تا ۵۰درصد کاهش پیدا کند که در این صورت راه برای خانه‌دار شدن خانوار‌ها به‌طور قابل‌توجهی کوتاه می‌شود. این نسخه قدیمی در بازار مسکن، همیشه جواب داده و به‌خصوص برای خانوار‌های جوان‌تر می‌تواند راهگشا باشد.
