بازار مسکن طی ۵ ماه آینده با تاثیرپذیری از ۱۰ مولفه درون‌بخشی و برون‌بخشی، اگر چه حالت ثبات نسبی را کم و بیش حفظ خواهد کرد، اما در صورتی که متغیر ناگهانی به میدان نیاید، دست‌کم در حوزه «معاملات ملک» نسبت به نیمه اول امسال، شرایط «بهبود» به خود می‌گیرد.این سناریو به دنبال یک تحقیق چندجانبه برای بررسی چشم‌انداز سه بُعد اقتصاد مسکن، از اوضاع پاییزی بازار چکاپ به عمل آورده است و تاکید می‌کند: هم‌اکنون بازار ملک به لحاظ نوع موقعیت قرارگیری در یکی از ۶ فاز تجاری (دو‌سیکل اصلی رکود-رونق و ۴ حالت فرعی بین آنها)، مراحل پایانی فاز «اواخر رکود» را پشت‌سر میگذارند اما از زمستان۹۴ اولین نشانه عینی رونق پایدار، نمایان خواهد شد.
از بررسی‌های انجام شده، حاکی است: مولفه‌های کلیدی شامل «حجم ساختمان‌های نیمه‌تمام، عرضه نوسازهای فروش نرفته، میزان تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای، درآمد نفتی دولت، توان مالی خانوارها، نرخ بازدهی بازارهای موازی، حجم نقدینگی، نرخ تورم، تسهیلات خرید مسکن و در نهایت سیاست‌های تامین مسکن به همراه ضوابط ساختمانی شهرداری‌ها» مجموعه عوامل سرنوشت‌سازی هستند که اثر ترکیب آنها رفتار آتی «ساختوساز»، «قیمت مسکن» و «معاملات ملک» را تعیین خواهد کرد.
بر این اساس، پیش‌بینی میشود: هر نوع تغییر در سطح قیمت مسکن طی ماه‌های پایانی سال جاری به گونه‌ای رقم خواهد خورد که میزان افزایش در آن، کمتر از نرخ تورم نقطه‌ای باشد؛ با این حال انتظار بر این است که دمای بازار خرید و فروش آپارتمان در تهران طی زمستان۹۴، گرم‌تر از پاییز کنونی باشد و از سوی دیگر، سرمایه‌گذاران ساختمانی به تدریج از اواخر امسال برای اجرای گسترده پروژههای جدید اقدام کنند. تحقیقاتی که از سوی بهروز ملکی کارشناس اقتصاد مسکن انجام شده است، مشخص می‌کند: معدل یکساله قیمت مسکن در سال ۹۵ از سال ۹۴ بیشتر خواهد بود و در سال ۹۶ نیز این روند افزایش ادامه پیدا می‌کند. در یک‌سال ۹۳ متوسط قیمت مسکن در تهران ۶/ ۴ درصد افزایش پیدا کرد و در نیمه اول امسال ۳/ ۲ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل، کاهش یافت.
این بررسی، درباره بازار ساختوساز از یک چالش بزرگ تحت عنوان «تله سرمایه» سخن می‌گوید و منشا این پدیده که باعث رکود شدید آپارتمان‌سازی و رشد ساختمان‌های نیمه‌کاره طی یک‌سال و نیم اخیر شده را در تشخیص غلط سرمایه‌گذاران بابت زمان مناسب ساخت، می‌داند. سازنده‌ها معمولا در زمان رونق می‌سازند و در زمان اوج رکود به دلیل برابری طول زمان ساخت و عمر سیکل‌های تجاری، میفروشند؛ به بیان دیگر آپارتمان‌های نوساز زمانی آماده عرضه میشود که بازار معاملات به‌خاطر وضعیت قیمت‌ها با کمترین حجم تقاضای موثر روبه‌رو است. از طرفی، چون عرضه مسکن از کشش لازم برای تطبیق سریع با چهره بازار در زمان رونق برخوردار نیست، همواره این وضعیت سبب میشود بازار هنگام اوج رونق با کمبود عرضه مواجه شود و در زمان رکود، حجم قابل توجهی از سرمایه سازنده‌ها در ساختمان‌های آماده و نیمه کاره، حبس شود.
با این حال برای ساخت و ساز محتمل‌ترین سناریو این است که تیراژ ساخت در سال ۹۴ با آنچه در سال ۹۳ در تهران احداث شد، برابری کند و عملا کاهش ۵۹ درصدی حجم ساخت و ساز سال گذشته، برای امسال تکرار نشود. پارسال ۹۹ هزار واحد مسکونی جدید در پایتخت ساخته شد. متن کامل گزارش تحلیلی- تحقیقی بهروز ملکی کارشناس مسکن به شرح زیر است:
محتمل‌ترین گزینه نیمه دوم سال ۹۴: ثبات
پیش‌بینی تحولات بازار مسکن، یکی از دغدغه‌های اکثر خانوارهای ایرانی است؛ بااین‌حال و با وجود تقاضای جامعه برای اطلاع از کم و کیف بازار مسکن، تحلیل‌های قابل اتکایی مشاهده نمی‌شود. تحلیل‌های موجود نیز عمدتا تک بعدی هستند. در چنین شرایطی، طبیعتا هر تحلیلگری با توجه به متغیر توضیحی مدل خود، به نتایج متفاوتی میرسد؛ در حالی که یک تحلیل قابل اتکا باید به صورت چند وجهی و با لحاظ تمام جوانب ممکن، انجام شود.
در چند دهه گذشته که اقتصاد کشور بر مبنای درآمد نفت، شکل گرفته و ساختار سکونتی از قالب روستایی به شهری تبدیل شده است ساختار قیمت، تولید و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیز دستخوش تغییراتی بوده است. مطابق این ساختار، قیمت مسکن در یک دوره، از ثبات نسبی برخوردار بوده و تا حدودی عرضه بر تقاضا فزونی یافته و رکود بر بازار معاملات حاکم میشود. بعد از طی این دوره، ابتدا در شهر تهران (به‌عنوان شهر پیشتاز) و به‌دنبال آن در سایر شهرها، تقاضایی توده‌وار و غیرطبیعی، وارد بخش شده و از آنجا که عرضه مسکن در کوتاه‌مدت کم‌کشش است، نمی‌تواند پاسخگوی این تقاضا باشد و بر اساس منطق اقتصادی، قیمت مسکن، افزایش می‌یابد (تقریبا به اندازه جمع مرکب اثر تورم‌های چند سال قبل).
نکته اساسی این است که عرضه مسکن در کوتاه‌مدت، امکان واکنش به تغییرات قیمت مسکن ندارد چون پس از تحریک بازار و افزایش قیمت‌ها، صدور پروانه ساختمانی زیاد میشود ولی به علت ماهیت زمانبر تولید مسکن، عرضه به بازار، با وقفه صورت می‌‌پذیرد. با توجه به زمان ساخت، پروژههای ساخته شده این گروه در دوران رکود به بهره‌برداری میرسد و بنابراین این گروه عمدتا از سود مورد انتظار بهره‌مند نمی‌شوند (به تله افتادن سرمایه). در واقع این سازندگان پروژههای خود را در رونق شروع میکنند و در رکود میفروشند! نگاهی به روند صدور پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که عمده سازنده‌ها به همین طریق عمل میکنند. از سوی دیگر با کاهش سود ساختوساز در دوران رکود، انگیزه اخذ پروانه‌های ساختمانی کاهش یافته و این مساله نیز موجب کاهش عرضه (بایک وقفه تقریبا دوساله) میشود. این فرآیند در مجموع موجب شکل‌گیری متناوب دوره‌های ۵ تا ۶ ساله در این بخش شده است. نگاهی به نوسانات قیمت مسکن و تورم طی دو دهه گذشته نیز حاکی از آن است که در برخی سال‌ها، نرخ رشد مسکن بیشتر از تورم عمومی و در برخی سال‌ها کمتر از آن بوده است.
با این‌حال نباید منکر وجود سایر عوامل موثر بر سیکل‌های رونق و رکود در بازار مسکن ایران شد؛ بدون تردید عوامل دیگر چون عوامل جمعیتی، ساختار عرضه و تقاضا، درآمد نفتی دولت، قیمت حامل‌های انرژی، درآمد خانوار، وضعیت بازارهای موازی(بانک، بورس، طلا، ارز و…)، نقدینگی و تورم، تسهیلات خرید مسکن، بازار نهاده‌های تولید مسکن، سیاست‌های دولتی، قوانین شهرسازی و… تاثیرات انکارناپذیری بر بازار مسکن برجای میگذارند؛ اما عامل مسلط در شکل‌گیری رونق و رکود بازار مسکن ایران، کم کشش بودن منحنی عرضه در کوتاه‌مدت است.
نگاهی به آمار پروانه‌های ساختمانی سال‌های ۹۱ و ۹۲، گویای حجم بالای واحدهای تکمیل شده در بازار مسکن طی سال‌جاری است. هر چند با توجه به وضعیت ساختمان‌های شروع شده در سال‌های ۹۳ و ۹۴ نیز انتظار کاهش واحدهای تکمیل شده در سال‌های آتی منطقی است. در سال ۹۱ متوسط ماهانه ساختوساز مسکونی در تهران معادل ۱۷ هزار واحد و در سال ۹۲ برابر ۱۵ هزار واحد بود اما این شاخص در سال ۹۳ معادل ۷ هزار واحد و برای امسال نیز در همین حجم پیش‌بینی میشود. از طرفی، نحوه تخصیص ثروت افراد میان دارایی‌های مختلف، بستگی به نرخ بازدهی نسبی آنان دارد به طوری که شاهد انتقال در سبد دارایی افراد به منظور رسیدن به تعادل بلندمدت هستیم (نظریه فریدمن) نگاهی به نرخ رشد دارایی‌ها طی یک سال گذشته حاکی از آن است که دلار و طلا با رشد مثبت اندک، مسکن با رشد صفر و بورس با رشد منفی مواجه بوده است؛ ضمن اینکه مقایسه این نرخ‌ها با نرخ سود بانکی حاکی از جذابیت بالای بانک نسبت به سایر رقبا برای جذب پول طی یک‌سال گذشته و احتمالا یک‌سال آتی است.
در چه دوره‌ای به سر می‌بریم؟
برمبنای مشاهدات بازار مسکن، در یک تقسیم‌بندی کلی می‌توان، ۶ دوره مجزا را در این بازار شناسایی کرد. اگر به تاریخچه رفتار بازار مسکن نگاه کنیم دوره‌های رونق و رکود به طور متناوب مشاهده میشود. بر این مبنا چنانچه رفتار منطقی و تکراری بازار مسکن را بپذیریم، ویژگی‌های سال جاری، بیش از هر دوره‌ای با دوره «پایان رکود» شباهت دارد؛ هرچند نباید از این مهم غفلت کرد که طیف وسیعی از عوامل اقتصادی، سیاسی، اجتماعی و… می‌تواند منجر به تشدید- تخفیف و تسریع- تاخیر در شکل‌گیری ادوار ۶ گانه بازار مسکن شده و انحراف معیار (خطا) پیش‌بینی این بازار را افزایش دهد. از سوی دیگر، این روزها توافق هسته ای در کانون توجه فعالان اقتصادی قرار داشته و پرداختن به بازار مسکن بدون توجه به این مقوله موجب ابهاماتی در ذهن فعالان این حوزه میشود؛ بااین حال نگاهی به تاریخچه رفتار بازارهای مختلف کشور طی ۲۵ سال گذشته حکایت از آن دارد که بازار مسکن نسبت به سایر بازارها از واکنش هیجانی کمتری به اتفاقات برون بخشی برخوردار بوده و از ثبات بیشتری در رفتار اقتصادی برخوردار است!
بر این مبنا، از پیشینه بازار مسکن چنین استنباط میشود که عوامل برون بخشی- همچون توافق هسته‌ای- نمی‌تواند روند رونق و رکود در بخش مسکن را به هم ریزد؛ حداکثر تاثیر این قبیل عوامل، ایجاد اختلال در روند حرکتی بازار مسکن خواهد بود. بنابراین آنچه بیش از سایر گزینه‌ها، محتمل به نظر میرسد این است که درکوتاه‌مدت بازار مسکن کماکان دوره پایان رکود را طی می‌کند؛ اما در ادامه، شاهد سوق تدریجی نقدینگی به بازار مسکن، همزمان با شروع رونق در این بازار بزرگ خواهیم بود. تحلیل تجربی، روشی برای پیش‌بینی قیمت‌ها در بازار از طریق مطالعه وضعیت گذشته بازار است. در این تحلیل از طریق بررسی تغییرات و نوسانات قیمت‌ها و حجم معاملات و عرضه و تقاضا می‌توان وضعیت قیمت‌ها در آینده را پیش‌بینی کرد. شاخص حائز اهمیت در این خصوص، نسبت P/ R (قیمت به اجاره سالانه مسکن) است؛ چراکه قیمت و اجاره مسکن رابطه‌ای بلندمدت و ساختاری دارند؛ در نتیجه به موازات افزایش در یکی از آنها، انتظار می‌رود دیگری نیز افزایش یابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد (رابطه پوتربا). در سال جاری نسبت قیمت مسکن به اجاره سالانه، حدود ۵/ ۱۴ است که حاکی از مراحل پایانی تخلیه حباب مسکن و آماده شدن این بازار برای افزایش قیمت، البته با شیب بسیار ملایم است.
با لحاظ جمیع جهات به نظر میرسد بازار مسکن سال‌جاری بیش از هر دوره‌ای با دوره «پایان رکود» سازگار است. براین اساس، تداوم ثبات قیمت مسکن در سال جاری، محتمل‌ترین گزینه به شمار رفته و در نیمه دوم سال نیز شاهد نوسانات قابل توجهی نخواهیم بود؛ هرچند انتظار می‌رود زمستان بازار مسکن، اندکی گرم‌تر از پاییزش باشد! اما در بازار اجاره مسکن که تا به اینجای سال، همپای تورم عمومی رشد کرده است انتظار می‌رود با اتمام فصل جابه‌جایی مستاجران، این بازار، به تثبیت نرخ برسد تا مجددا با شروع سال بعد، شاهد تحرک در این بازار باشیم. در حوزه ساختوساز نیز اخذ پروانه‌های ساختمانی در سال جاری، حداکثر به اندازه سال گذشته پیش‌بینی میشود.درخصوص چشم‌انداز بازار مسکن طی سال‌های آتی نیز انتظار می‌رود نرخ رشد قیمت‌ها در سال ۹۵ بیش از ۹۴ و در سال ۹۶ بیش از ۹۵ بوده و بالطبع تقاضا برای اخذ پروانه‌های ساختمانی نیز در سال‌های آتی با افزایش پیوسته مواجه شود.
