گرچه شائبه‌هایی در مورد احتمال دستکاری قیمت مسکن با انجام برخی معاملات غیرواقعی برای واحدهای گران‌قیمت و لوکس وجود دارد اما افزایش قیمت مسکن در سایه رشد ادامه‌دار قیمت نهاده‌های ساختمانی نیز اتفاق ناگزیری است که بارها نسبت به وقوع آن هشدار داده شده.
نمای کلی بازار مسکن در دی‌ماه
اطلاعات و آمار منتشر شده از سوی اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی برای تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی‌ماه، حاکی از این است که در این‌ماه ضمن اینکه تعداد معاملات مسکن نسبت به ماه قبل با افزایش ۳۷.۶درصدی مواجه شده، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی نیز با ۱.۸درصد افزایش به ۲۷میلیون و ۳۸۶هزار تومان رسیده است. دو نکته قابل توجه از تحولات بازار مسکن پایتخت در دی ماه امسال این است که تعداد معاملات مسکن دی‌ماه امسال ۳هزار و ۵۱۵فقره بوده که همچنان ۶۷.۱درصد کمتر از دی‌ماه سال قبل است و تورم نقطه به نقطه نیز از ۹۸.۹درصد در ماه قبل به ۹۸.۳درصد کاهش یافته است.بررسی تحولات متوسط قیمت مسکن به تفکیک مناطق ۲۲گانه شهر تهران نشان می‌دهد در دی ماه امسال ۸منطقه از مجموع ۲۲منطقه، با کاهش قیمت مسکن نسبت به‌ماه قبل مواجه بوده‌اند؛ اما ۱۴منطقه رشد قیمت را تجربه کرده‌اند. یکی از نکات مهم در معاملات مسکن شهر تهران در دی ماه این است که در این ماه ۶۱.۳درصد از کل واحدهای مسکونی معامله شده با قیمتی کمتر از متوسط قیمت شهر معامله شده‌اند. به‌عبارت دیگر، سهم واحدهای مسکونی معامله‌شده در مناطق پایین‌تر از متوسط شهر تهران نسبت به ماه قبل ۱.۶درصد افزایش یافته است. همچنین در این‌ماه ۵۶.۴درصد کل معاملات به واحدهای با متراژ ۸۰متر و کمتر اختصاص داشته که این سهم ۱.۴درصد نسبت به ماه قبل افزایش یافته است. این موضوع یکی از نشانه‌های کاهش قدرت خرید تقاضا در بازار مسکن و سوق پیدا کردن خریداران به واحدهای ارزان‌تر و کوچک‌تر است.
تغییر در ترکیب معاملات مسکن
بررسی تغییرات قیمت مسکن شهر تهران به تفکیک مناطق ۲۲گانه نشان می‌دهد در این ماه منطقه ۱۳تهران رکورددار بیشترین تغییر قیمت نسبت به ماه قبل است به‌گونه‌ای که میانگین قیمت مسکن در این منطقه بیش از ۱۳درصد در دی‌ماه رشد کرده است. از سوی دیگر، منطقه ۱۸تهران رکورد برجسته‌ترین تغییر رویکرد معامله‌گران مسکن در دی‌ماه را از آن خود کرده است و درحالی‌که میانگین قیمت این منطقه در آذرماه با افت ۱۰.۲درصدی مواجه شده بود، در معاملات دی‌ماه کاملا روند متفاوتی را تجربه کرده و با افزایش ۱۲.۴درصدی قیمت مواجه شده است.به‌عبارت دیگر اختلاف کف و سقف میانگین قیمت مسکن در منطقه ۱۸تهران از آذر تا دی ۹۹بالغ بر ۲۲.۶درصد بوده که رقم بسیار بزرگی است.البته به واسطه ماهیت ناهمگون واحدهای مسکونی و تفاوت قیمت آپارتمان‌های معامله شده در بازار مسکن، تغییر میانگین قیمت مناطق به‌دلیل تغییر در ماهیت واحدهای مسکونی معامله شده دور از انتظار نیست؛ اما این تغییر به ندرت می‌تواند رکوردی مانند معاملات منطقه ۱۸را به ثبت برساند مگر اینکه معاملاتی خاص و اضافه بر روال معمول بازار مانند معامله یک مجتمع یا بلوک ساختمانی به‌صورت یکجا و با قیمت بالا انجام شده باشد. بررسی‌ها نشان می‌دهد در دی‌ماه امسال تعداد معاملات منطقه ۱۸تهران با رشد ۴۰درصدی از ۷۷معامله در آذرماه به ۱۰۸معامله در دی‌ماه افزایش پیدا کرده و احتمالا همین مسئله به تغییر روند قیمت مسکن در این منطقه منجر شده است. این اتفاق در مورد منطقه ۱۳نیز که بالاترین رشد قیمت را داشته تکرار شده و تعداد معاملات با رشد ۵۴.۵درصدی از ۷۷مورد در آذرماه به ۱۱۹مورد در دی‌ماه افزایش یافته است.
تخلیه تورم تولید
رشد قیمت مسکن شهر تهران در دی‌ماه آن هم به‌دنبال تعمیق رکود این بازار در آذرماه تجربه و افت ۱.۱درصدی میانگین قیمت در این ماه، جدای از اینکه می‌تواند به تغییر ترکیب معاملات و دستکاری قیمت با معاملات غیرواقعی بستگی داشته باشد، می‌تواند به‌عنوان یکی از اثرات ادامه‌دار شدن تورم نهاده‌های ساختمانی نیز عنوان شود. براساس تازه‌ترین اطلاعاتی که مرکز آمار ایران از تحولات قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در فصل پاییز۱۳۹۹منتشر شده است، در این فصل شاخص کل قیمت نهاده‌های ساختمانی ۲۱.۶درصد نسبت به فصل تابستان رشد کرده و تورم نقطه‌به‌نقطه نهاده‌های ساختمانی یعنی قیمت پاییز امسال نسبت به پاییز سال قبل به ۱۰۱.۶درصد رسیده است.به‌عبارت‌دیگر، سازندگان ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در پاییز امسال باید برای تأمین یک سبد یکسان از مجموعه نهاده‌های ساختمانی موردنیاز برای ساخت مسکن، ۱۰۱.۶درصد پول بیشتری نسبت به پاییز پارسال بپردازند و این یعنی هزینه تولید مسکن فقط در حوزه ساخت بیش از دو برابر رشد کرده است. در این شرایط، سازندگانی که واحدهای نوساز خود را در دی‌ماه به بازار عرضه کرده‌اند، با آگاهی نسبت به گرانتر شدن تولید، قیمت‌گذاری خود را تعدیل کرده و از این مسیر بر قیمت سایر معاملات مسکن تأثیر گذاشته‌اند. البته در همین شرایط نیز بخش عمده تورم نهاده‌های ساختمانی با کاهش حاشیه سود سازنده جبران شده و کمتر از ۱۰درصد آن با رشد قیمت مسکن تلافی شده است.
تورم داغ در بازار اجاره
در سایه رشد ۵۰۰درصدی میانگین قیمت مسکن در ۳ سال گذشته، روند صعودی تورم اجاره مسکونی نیز تقویت شده است. آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد در دی‌ماه امسال شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران ۲۹.۷درصد نسبت به‌ماه مشابه سال قبل افزایش یافته و البته این روند با شدت بیشتری در سایر نقاط شهری تکرار شده است به‌گونه‌ای که در همین بازه زمانی، میزان رشد قیمت اجاره در این مناطق ۳۲.۶درصد بوده است. همشهری، در بازار اجاره سنتی ایران که نه قانونگذاری توانایی دخالت چشمگیر در مناسبات بازار را دارد و نه متولیان حوزه مسکن قدمی برای ساماندهی بازار اجاره از طریق هدایت سرمایه‌گذاران بزرگ به حوزه اجاره برمی‌دارند، تخلیه تورم انباشته بازار مسکن در قیمت اجاره امری ناگزیر و تکرار است؛ چراکه همواره در بازار سنتی اجاره عایدی یک واحد مسکونی به‌عنوان تابع و نسبتی از ارزش آن واحد محاسبه می‌شود و در سایه گرانتر شدن مسکن، ناچار قیمت اجاره آن نیز افزایش می‌یابد. نکته نگران‌کننده در بازار اجاره ایران این است که در آبان امسال نسبت میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی به میانگین اجاره‌بهای سالانه آن (P/R) به ۳۷برابر رسیده که بیش از دو برابر میانگین بلندمدت است.در این شرایط با توجه به رکودی شدن بازار مسکن از اواخر پاییز، این امید وجود داشت که شاخص P/R با کاهش قیمت مسکن و نه با رشد اجاره‌بها تعدیل شود و تخلیه حباب قیمتی مسکن از طریق کاهش قیمت آن رخ دهد اما توقف نزول قیمت مسکن در معاملات دی‌ماه عملا این امید را کمرنگ‌تر کرده است. به‌نظر می‌رسد اگر قرار باشد بازار مسکن روند فعلی خود را حفظ کند و سیاستگذاران نیز بی‌توجهی به مناسبات بازار اجاره را ادامه دهند، سال ۱۴۰۰سالی سخت برای مستأجران و اجاره‌نشینان باشد.
