کف و سقف طبقات اجتماعی
براساس اطلاعاتی که مرکز آمار ایران از تحولات بازار زمین، مسکن و اجاره شهر تهران در فصل پاییز ۱۳۹۹منتشر کرده، در این فصل، متوسط قیمت هر مترمربع زمین مسکونی یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی در شهر تهران به ۴۱میلیون و ۲۷۳هزار تومان رسیده است که نسبت به فصل تابستان ۱۸.۶درصد و نسبت به پاییز سال قبل ۱۲.۳درصد افزایش نشان می‌دهد. در این دوره زمانی، حداقل قیمت یک مترمربع زمین مسکونی یا کلنگی در شهر تهران ۶میلیون و ۶۰۶هزار تومان ثبت شده که به منطقه ۲۰اختصاص داشته و در مقابل بالاترین قیمت یک مترمربع زمین مسکونی نیز در منطقه۲معادل ۱۵۵میلیون و ۶۷۰هزار تومان ثبت شده است. براساس این آمارها اختلاف کف و سقف قیمت یک مترمربع زمین مسکونی یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی در پایتخت به ۲۳.۵برابر می‌رسد که عدد بسیار بزرگی محسوب می‌شود و به واسطه سهم بالای زمین در هزینه تمام‌شده مسکن، انتظار می‌رود این اختلاف قیمت در مورد مسکن نیز تکرار شود؛ این در حالی است که کف و سقف قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران در فصل پاییز به ۳۹.۶ برابر رسیده که از بخش دیگری از مناسبات حوزه مسکن پرده برمی‌دارد.
در حقیقت، اختلاف قابل تامل کف و سقف قیمت مسکن در شهر تهران می‌تواند نشانه‌ای از ارزش نه چندان بالای بنای ساخته شده بر زمین‌های مسکونی باشد چراکه طبق عرف بازار، قیمت ساختمان با عمر بالا مانند ساختمان‌های کلنگی چندان بالاتر از قیمت قدرالسهم آنها محاسبه نمی‌شود؛ درحالی‌که آپارتمان‌های نوساز به‌مراتب بالاتر از هزینه ساخت و قدرالسهم زمین قیمت‌گذاری می‌شود و حاشیه سود سازنده و مجری در آنها رقم بالایی است. این مسئله (یعنی ارزان بودن بنای کلنگی و گران بودن بنای نوساز) به بالا رفتن اختلاف میان کف و سقف قیمت مسکن منجر می‌شود؛ درحالی‌که اختلاف قیمت هزینه نهاده‌های ساختمانی مصرف شده برای هر کدام از این دو بنا بسیار کمتر از اختلاف قیمت فروش آنهاست.
صرفه ساخت‌وساز روی زمین گران
آمارهای مربوط به تغییرات قیمت فروش زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی در پاییز امسال نشان می‌دهد در پاییز امسال، ارزان‌ترین زمین مسکونی شهر تهران در منطقه ۲۰و به قیمت ۶میلیون و ۶۰۶ هزار تومان برای هر مترمربع اختصاص داشته و در مقابل گران‌ترین زمین در مناطق یک، ۲و ۳تهران و به قیمت بیش از ۱۵۵میلیون تومان معامله شده است. همزمان بررسی آمارهای مربوط به تغییرات قیمت مسکن نشان می‌دهد در این فصل ارزان‌ترین زیربنای مسکونی پایتخت با قیمت ۴میلیون تومان برای هر مترمربع در منطقه ۲۰معامله شده و در مقابل گران‌ترین زیربنای مسکونی با قیمت ۱۴۵تا ۱۵۸میلیون تومان به مناطق یک تا ۳تهران اختصاص داشته است. گرچه به‌دلیل نبود جزئیات آماری، محاسبه قدرالسهم زمین برای ارزان‌ترین و گران‌ترین مسکن معامله شده در شهر تهران امکان‌پذیر نیست اما واقعیت‌های بازار حاکی از این است که قیمت ساختمان با عمر بالا مانند ساختمان‌های کلنگی به اندازه قیمت زمین محاسبه می‌شود و احتمالاً ارزان‌ترین مسکن معامله شده در تهران نیز واحدی با عمر بالا و کیفیت ساخت پایین بوده که متناسب با قدرالسهم زمین آن قیمت‌گذاری شده است. درصورت تخریب و احداث یک آپارتمان مشابه، قیمت فروش آن به‌مراتب بیش از هزینه نهاده‌های ساختمانی مصرفی خواهد بود. به‌عبارت دیگر، در فرایند ساخت بنا، از یک سو بخش قابل توجهی از هزینه به تامین زمین اختصاص می‌یابد و از سوی دیگر بعد از ساخت و ساز، روی بهای اولیه زمین نیز ارزش افزوده بالایی اعمال می‌شود. این مسئله در شهر تهران باعث شده که سازندگان گرایش زیادی برای ساخت‌وساز در مناطق گران‌قیمت داشته باشند و ساخت‌وساز در مناطق ارزان‌تر شهر در قبضه سازندگان بی‌تجربه، بساز بفروش و سنتی باقی بماند. صرفه ساخت مسکن روی زمین‌های گران‌قیمت شمال تهران به حدی است که همواره صاحبان برخی مشاغل پولساز و سطح بالا نیز این حوزه را برای سرمایه‌گذاری سودآور انتخاب کنند و رونق ساخت‌وساز پروژه‌های لوکس و بزرگ در شمال تهران هیچ‌وقت کم نشود.
از معاملات مسکن چه خبر؟
در فصل پاییز امسال میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به ۲۸میلیون و ۷۶۱هزار تومان رسیده که نسبت به فصل تابستان ۱۹.۱درصد و نسبت به پاییز سال قبل ۱۱۱.۴درصد افزایش نشان می‌دهد. براساس اطلاعات مرکز آمار ایران در این فصل تعداد معاملات بازار مسکن شهر تهران به ۱۶هزار و ۶۴۹مورد رسیده که نسبت به تابستان ۴۵.۶درصد کاهش پیدا کرده و تعداد معاملات در مقایسه با پاییز سال قبل نیز با کاهش ۸درصدی مواجه بوده است. متوسط مساحت واحدهای معامله شده در این فصل ۸۷مترمربع و متوسط عمر بنای واحدهای معامله شده ۱۲سال ثبت شده است. با توجه به انتظاری که نتایج انتخابات آمریکا در پاییز امسال در بازارها ایجاد کرد، افت ۴۵.۶درصدی معاملات مسکن شهر تهران در فصل پاییز شاهدی بر عقب‌نشینی خریداران این بازار است.
تورم ۴۰.۹ درصدی در بازار اجاره
در پاییز امسال، با وجود اینکه مصوبه ستاد مقابله با کرونا مبنی بر تمدید خودکار قراردادهای اجاره سررسید شده در دوره کرونا لازم‌الاجرا بوده و در این مصوبه، سقف افزایش قیمت این قراردادها در تهران ۲۵درصد اعلام شده است، همچنان تورم بازار اجاره در مسیر صعودی قرار داشته و نسبت به پاییز سال قبل ۴۰.۹درصد افزایش یافته است. البته با سپری شدن فصل تابستان و اتمام رونق نقل و انتقال در بازار مسکن، تورم فصلی بازار اجاره در پاییز امسال نسبت به فصل تابستان با افت ۳.۱درصدی مواجه شده است اما تورم سالانه این بازار همچنان شیب بالایی دارد و حداقل بیش از ضریب افزایش درآمد خانوارهای مستأجر است. طبق اطلاعات مرکز آمار ایران، در پاییز امسال متوسط هزینه ماهانه اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران معادل ۶۲هزار و ۲۱۸تومان بوده و متوسط مساحت واحدهای استیجاری معامله شده در این فصل نیز ۷۷مترمربع با عمر بنای ۱۴سال اعلام شده است. براساس این آمارها، متوسط قیمت واحدهای استیجاری شهر تهران در فصل پاییز امسال معادل ۴میلیون و ۷۹۰هزار تومان بوده است که مقایسه آن با میانگین درآمد خانوارهای ایرانی و حداقل دستمزد کارگران می‌تواند گوشه‌ای از وخامت حال این بازار را آشکار کند.
