نمایی از برج تورم مسکن
پس از اوج گیری تحریم ها در سال ۹۷ بود که قیمت مسکن نیز رشدی جهش وار پیدا کرد. چرا که دولت قبل فاقد استراتژی مشخصی در مقابل اثرات زنجیروار تحریم بر بازار غیر رسمی ارز، بازار غیر رسمی ارز بر انتظارات تورمی و انتظارات تورمی بر بازار مسکن بود. اثرات نبود این راهبرد به دولت فعلی نیز کشیده شد. با این اوصاف، قیمت مسکن در تهران به عنوان تابلویی از قیمت مسکن در کشور، اوج گیری قیمت ها را تا سطح ۱۵ برابر از فروردین ۹۷ تا فروردین امسال نشان می دهد و شاید باورکردنش سخت باشد که متوسط نرخ هر متر آپارتمان مسکونی در تهران طی این مدت از ۵٫۵ میلیون تومان به بیش از ۸۱ میلیون تومان رسیده است!
معیشت مردم از تورم مسکن عقب افتاد
موضوع مهم دیگر این است که اگر چه تورم مسکن در این سال ها به طرز عجیبی بالا بوده، در سوی مقابل قدرت اقتصادی مردم در بازار مسکن نیز کاهش پیدا کرده است. به عنوان مثال، اگر تغییرات حداقل دستمزد را به عنوان معیاری برای تغییرات معیشت مردم در نظر بگیریم، این رقم در بین سال های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۳، تنها بین ۶ تا ۷ برابر شده، در حالی که همان طور که بیان شد، قیمت مسکن در این مدت به حدود ۱۵ برابر افزایش یافته است.
شاخص نگران کننده مسکن استطاعت پذیر
اگر بخواهیم دو موضوع تورم و قدرت خرید را در ارتباط با مسکن مردم با هم ببینیم، «مسکن استطاعت پذیر»، یکی از شاخص های کمکی در این راستاست. طبق گزارش شماره ۲۳۰۱۸۹۳۰ (مورخ اردیبهشت ۱۴۰۲) مرکز پژوهش های مجلس، مسکن در استطاعت، معیاری است که برای اندازه گیری میزان هزینه مسکن خانوار نسبت به دیگر هزینه های آن محاسبه می شود. بر این اساس خانواری به مسکن استطاعت پذیر دسترسی دارد که سهم هزینه مسکن وی کمتر از ۳۰ درصد کل هزینه های آن خانوار باشد. با این حال، داده های مربوط به هزینه و درآمد خانوار در سال ۱۴۰۰ نشان می دهد که در مناطق شهری، نیمی از خانوارهای هر دهک به مسکن استطاعت پذیر دسترسی نداشته اند. این وضعیت در شهر تهران بغرنج تر بوده و درصد خانوارهایی که به مسکن در استطاعت دسترسی نداشته اند حداقل ۶۲ درصد بوده است.
خواب عمیق تولید مسکن در دهه ۹۰
بخشی از مسئله موجود مسکن در کشور به عقب افتادگی عرضه از تقاضا در سال های میانی و نیمه دوم دهه ۹۰ بر می گردد. آمارهای دنیای اقتصاد در ۹ خرداد ۱۴۰۱ به خوبی گویای این مطلب است که از سال ۹۴ به بعد، تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده در کشور به کمتر از کف بحرانی عرضه در کشور یعنی حدود ۵۵۰ هزار واحد رسیده است. سال هایی که در دولت یازدهم و دوازدهم، متقاضیان مسکن با بی عملی یا طرح های شکست خورده ای نظیر مسکن یکم روبه رو شدند. در خلال طرح مسکن یکم در سال های پایانی دهه ۹۰ قیمت مسکن چنان افزایش یافت که عملاً قدرت خرید سپرده های آنان (که می بایست تا یک سال در بانک می ماند) و وام مسکن یکم (به میزان دو برابر سپرده) را نابود کرد و دست متقاضیان مسکن در این طرح را خالی گذاشت.
نهضت ملی سنگ بنای دولت و مجلس بر ویرانی های مسکن
در چنین شرایطی دولت سیزدهم عزم خود را برای از بین بردن ویرانی های حوزه مسکن جزم کرد و با هدف نهایی تولید ۴ میلیون واحد، کار خود را آغاز کرد. مجلس یازدهم نیز قانون جهش تولید مسکن را به عنوان پشتوانه اقدام دولت تصویب کرد. با این حال، روند پیشرفت این طرح به رغم تلاش های قابل توجه در حوزه های مختلف، مطابق پیش بینی های اولیه نبوده است. طبق آخرین داده ها، هم اینک فرایند ساخت واحدهای نهضت ملی به بیش از ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد رسیده که از این تعداد واحد بیش از ۵۵۰ هزار واحد تکمیل و تحویل متقاضیان شده است. (البته به نظر می رسد در این رقم، تکمیل بیش از ۱۳۷ هزار واحد مسکن مهر نیز وجود دارد)
الزامات تسریع در رسیدن به اهداف نهضت ملی مسکن
با این اوصاف، به نظر می رسد حصول هدف دولت رئیس جمهور شهید در عرصه مسکن و به طور کلی حل این مسئله نیازمند پیگیری اقداماتی است. در این زمینه بابک نگاهداری رئیس مرکز پژوهش های مجلس در مهرماه سال گذشته و در جریان کنفرانس ملی راهبردهای اقتصاد مسکن، انبوه سازی و معماری پایدار، مواردی را به شرح زیر برشمرده است:
۱-راهبرد کلی حل مسئله مسکن شامل مهار تورم، افزایش تولید مسکن، مردمی کردن اقتصاد به ویژه در بخش مسکن و کاهش تصدی گری دولت(از طریق زمینه سازی برای حضور بخش خصوصی، مردمی و تعاونی در ساخت و ساز) است.
۲- برخی راهکارها در حوزه مسکن مربوط به حوزه تقنینی است؛ مثلاً اصلاحات در قانون پیش فروش ساختمان که با سخت‌گیری‌هایی همراه است یا به کار گیری تجربه تعاونی‌های مسکن با رفع مشکلات می‌تواند از جمله راهکارهای این بخش باشد.
۳- یکی دیگر از راهکارهای رفع مسئله مسکن، اجتناب از روش‌های تأمین مالی تولید مسکن با ماهیت تورم‌زاست. ضمن آن که متنوع سازی شیوه‌های تأمین مالی از جمله صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان و مواردی از این دست می‌بایست در دستور کار قرار گیرد.
۴- فرایندهای طولانی و غیرشفاف صدور پروانه ساختمانی و پایان‌کار باعث خواب سرمایه، گرانی مسکن و کاهش انگیزه تولید و سرمایه‌گذاری در این حوزه می‌شود و باید این موارد اصلاح شوند.
۵- مشارکت مؤثر و مدل‌های متنوع همکاری با بخش خصوصی با بهره گیری از ابزارهای مالی، زمین، جواز و انشعاب و معافیت‌های مالیاتی متناسب با خروجی مسکن حمایتی و غیرحمایتی و اجاره داری راهکار دیگر مقابله با مسئله مسکن است.
۶- ورود فناوری‌های روز ساختمانی را باید دنبال کرد و در این زمینه ورود مشارکت خارجی در بخش مسکن باید منوط به ارائه و انتقال فناوری روز (با مصرف کمتر مصالح و افزایش سرعت ساخت، ایمنی، کیفیت و عمر مفید ساختمان) باشد.
۷- حمایت از تمامی سازندگان از محلی تا بزرگ، توسعه اشتغال محلی، شرایط برابر برای سازندگان خصوصی، تعاونی و شبه‌دولتی، گسترش واقعی به‌کارگیری مجری ذی‌صلاح ساختمانی از دیگر راهکارهای حل مسئله مسکن است.
۸- تسهیلات بانکی موثر و متناسب ساخت، خرید و اجاره با حمایت های هدفمند (از برش های اقتصادی، اجتماعی و آمایشی) می بایست تخصیص یابد. خراسان، در خور ذکر است در قانون جهش تولید مسکن، به جریمه های مالیاتی بانک های متخلف اشاره شده است. در این زمینه آمارها نشان می دهند برخی بانک ها به رغم ارائه تسهیلات کلان، عملکرد صفر در زمینه تسهیلات مسکن داشته اند که می بایست برخورد قانونی با آن ها شود. ضمن این که در صورتی که واقعاً اجرای این قانون برای بانک ها، تکلیف غیر قابل تحمل است، نهاد مجلس باید نسبت به اصلاح قانون مذکور اقدام کند.
۹- آخرین موردی که نگاهداری رئیس مرکز پژوهش ها در اظهارات خود به آن اشاره کرده، این است که تا مهار سوداگری و سفته بازی در بخش مسکن رخ ندهد، نمی‌توان به نتیجه مثبت اقدامات دولت و مجلس در این حوزه امیدوار بود.
