گروه اقتصادی: در حالی که به ماه‌های پایانی سال نزدیک می‌شویم و انتظار می‌رود تا بازار مسکن پس از ماه‌ها رکود تکانی بخورد اما به نظر می‌رسد تقاضا به سمت بازارهای نقد شونده‌تری نظیر طلا، سکه، ارز و حتی خودرو در حرکت است و طرح‌های مختلف و پیش‌فروش هم نتوانسته است کمکی به این بازار بکند. در کنار این موضوع زمزمه افزایش نرخ بنزین و دلار هم احتمال افزایش بیشتر قیمت‌ها در بازار مسکن را قوت بخشیده است. اما چه زمانی قرار است شکاف بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن برطرف شود؟
روزنامه اعتماد، مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن درخصوص افزایش سرمایه‌گذاری‌های مردم در ماه‌های پایانی سال در بخش دارایی‌های نقدشونده‌تر مانند طلا، سکه و ارز به جای مسکن گفت: در بازار مسکن دو تقاضا وجود دارد؛ تقاضای سرمایه‌ای و تقاضای مصرفی که در بخش تقاضای مصرفی به دلیل سرکوب شدید دستمزدها در سال‌های اخیر وعدم کفایت دستمزدها دوره انتظار مسکن به بیش از صد سال و تقریبا تقاضا به سمت صفر شدن حرکت کرده است و دیگر کسی قادر نیست با دستمزدهای کنونی یک واحد مسکونی خریداری کند.
این کارشناس بازار مسکن در خصوص تقاضای سرمایه‌ای نیز گفت: در این بخش هم با چالش زیادی روبهرو هستیم چرا که بسیاری از افراد در این بخش هم سرمایه‌گذاری داشته‌اند، نتوانستند نقدشوندگی لازم را از این بازار دریافت کنند و متاسفانه بسیاری از این افراد مجبور شدند با قیمت‌های پایین‌تر از قیمت بازار ملک‌شان را بفروشند که این دسته هم متضرر شدند و بخش بزرگی هم که در این حوزه وارد شدند این املاک روی دست‌شان باقی مانده است.
گودرزی خاطرنشان کرد: همچنین مشکلات دیگری نیز گریبان بازار مسکن را گرفته است ازجمله اینکه جذابیت سایر بازارها مانند بازار رمزارزها باعث شده تا از سال گذشته تا امروز این بازار از ۳۹ هزار دلار به ۹۷ هزار دلار برسد و تقریبا نمی‌توان در شرایط کنونی انتظار رونق در بازار مسکن را هم داشت.
او در ادامه تصریح کرد: متاسفانه همزمان با جهش قیمت‌ها در بازار مسکن قدرت خرید مردم رشدی نکرده است و همین مساله باعث شده تا فقر بیشتری به جامعه تحمیل شود و اقتصاد مسکن با چالش تازه‌ای مواجه شود.
این کارشناس بازار مسکن در مورد پیش‌فروش‌ها در بازار مسکن نیز افزود: راه‌های مختلفی برای فروش مسکن وجود دارد ازجمله فروش اعتباری یا پیش‌فروش به شرط تملیک که در شرایط کنونی هیچ کدام از این موارد جوابگوی بازار مسکن نیست. چرا که این منابع مالی که ۵ یا ۱۰ سال آینده به دست فروشنده یا تولیدکننده می‌رسد دیگر ارزش واقعی خود را از دست می‌دهد و حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد قدرت خرید می‌شود. پس بسیاری از این طرح‌ها اصلا صرفه اقتصادی ندارند و متاسفانه بازار مسکن صرفه‌زدایی شده است و دیگر نمی‌توان طرح‌هایی را که برای تامین مالی است را اجرایی کرد.
سرمایه‌ها در بخش مسکن قفل شده‌اند
گودرزی تصریح کرد: حتی در مورد بانک‌ها هم این موضوع صدق می‌کند و زمانی که بانک‌ها می‌بینند که اقساط ۵ یا ۱۰ساله آینده‌شان به سمت صفر شدن در حرکت است و با توجه به تورم موجود دیگر قدرت خریدی نخواهد بود پس به سمت سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت مسکن و تسهیلات‌دهی به این بخش نمی‌روند.
او ادامه داد: در دوره ۸ساله آقای روحانی رشد بخش مسکن در تهران حدود ۷۲۵ درصد بود و نمی‌توان چنین انتظاری از بازارهای فعلی را هم داشت و به همین دلیل بخش زیادی از سرمایه‌های کشور جذب این موضوع شد و در بخش فروش و جاری کردن سرمایه‌ها هم سرمایه‌گذاران با مشکل مواجه شدند و به نوعی سرمایه‌های آن‌ها در این بازار قفل شده است و می‌توان گفت نمی‌توان انتظار داشت تا در کوتاه‌مدت اتفاق خاصی در این حوزه رخ بدهد مگر اینکه برخی از فاکتورها مانند وام‌های بانکی یا دستمزدها ترمیم شود.
این کاشناس بازار سرمایه در ادامه در پاسخ به این پرسش که احتمال افزایش نرخ بنزین و دلار را در بازار مسکن چطور ارزیابی می‌کنید و شکاف بین عرضه و تقاضا در این بازار را چگونه می‌بینید، افزود: جهش‌های قیمتی در بازار ارز باعث جذابیت کاذب در بازار مسکن خواهد شد که سرمایه‌گذاری‌ها را در بخش مسکن و بخش مولد اقتصاد ایران دچار تزلزل کرده است و باعث صرفه‌زدایی در این بازار می‌شود.
او تصریح کرد: در مورد سایر فاکتورها هم وضع به همین منوال است و تاثیر آنچنانی ندارد و اگر تاثیری هم داشته باشد این تاثیر مخرب است و اگر به واسطه تاثیر نرخ ارز بخواهیم قیمت‌ها را در بازار مسکن بالا ببریم قطعا این رکود سنگین‌تر خواهد شد و این بازاری که قفل شده به سمت ورشکستگی کامل خواهد رفت.
گودرزی در ادامه گفت: این موضوع حائز اهمیت است نباید کالایی که به شکل ریالی تولید می‌شود را به غلط و با تحولات بازار ارز سنجید و اگر قرار است با دلار تغییر قیمتی داشته باشد پس باید دلاری هم این کالا تولید شود تا دلاری فروخته شود و دستمزدهای مردم هم به صورت دلاری و متناسب با بازار باشد.
بازی با بازار مسکن با وام‌های گرانقیمت
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: اگر قرار بر این است که ساختمان به صورت ریالی تولید و دلاری نرخ‌گذاری شود کلاهبرداری از مردم محسوب می‌شود که یک آسیب جدی به این بازار است و مردمی هم که قادر به خرید مسکن نیستند در بازاری که کاملا قفل شده و رو به ورشکستگی کامل و شورش‌های اجتماعی است باید دقت بیشتری شود.
او در مورد وام ۸۰۰ میلیون تومانی برای خرید ملک نیز افزود: مشکل ما در افزایش وام‌ها بازپرداخت آن‌هاست چرا که بازپرداخت آن از عهده تعداد زیادی از مردم خارج است و در وام ۹۰۰ میلیون تومانی هم اقساط ۳۵ میلیون تومانی تعریف شده بود، در صورتی که حداقل دستمزد آن زمان حدود ۸ تا ۱۰ میلیون تومان بود! بنابراین اصلا منطقی نیست افرادی که خواستار خرید مسکن هستند با درآمد ۱۲ میلیون تومانی اقساط ۳۵ میلیون تومانی پرداخت کنند.
گودرزی خاطرنشان کرد: به نظر می‌رسد با وام‌هایی که پرداخت می‌شود با بازار مسکن بازی می‌شود و بسیاری از وام‌ها برای نپرداختن یا برای شوک به بازار مسکن است.
الزام بر بازپرداخت طولانی‌تر وام‌ها
او با تاکید بر اینکه باید زمان بازپرداخت وام‌ها طولانی مدت‌تر شود، گفت: تا زمانی که شاهد جهش‌های شدید قیمتی در حوزه مسکن هستیم قاعدتا بانک‌ها هم به سمت پرداخت وام با نرخ ۲۳ درصد نمی‌روند. زمانی که طرح ملی مسکن آغاز شد انتظار ما این بود که بانک‌ها وام‌ها را پرداخت کنند چرا که جذابیت به سمت سوداگری وام‌ها بسیار زیاد بود.
گودرزی افزود: تا زمانی که دولت نتواند در حوزه قیمت‌گذاری بازار مسکن را کنترل کند متاسفانه حتی با پرداخت وام ۸۰۰ میلیون تومانی هم مردم قادر نیستند اقساط‌شان را پرداخت کنند چرا که حقوق و دستمزدها بسیار پایین است و مردم توان بازپرداخت این وام‌ها را ندارند و با ۸۰۰ میلیون تومان تنها می‌توان ۱۰ متر مسکن خریداری کرد که اصلا توجیه عقلانی ندارد. این در حالی است در جایی مانند امریکا یا انگلیس تا ۱۰۰ درصد قیمت ملک را دولت‌ها وام می‌دهند.
روزنامه اعتماد، مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن درخصوص افزایش سرمایه‌گذاری‌های مردم در ماه‌های پایانی سال در بخش دارایی‌های نقدشونده‌تر مانند طلا، سکه و ارز به جای مسکن گفت: در بازار مسکن دو تقاضا وجود دارد؛ تقاضای سرمایه‌ای و تقاضای مصرفی که در بخش تقاضای مصرفی به دلیل سرکوب شدید دستمزدها در سال‌های اخیر وعدم کفایت دستمزدها دوره انتظار مسکن به بیش از صد سال و تقریبا تقاضا به سمت صفر شدن حرکت کرده است و دیگر کسی قادر نیست با دستمزدهای کنونی یک واحد مسکونی خریداری کند.
این کارشناس بازار مسکن در خصوص تقاضای سرمایه‌ای نیز گفت: در این بخش هم با چالش زیادی روبهرو هستیم چرا که بسیاری از افراد در این بخش هم سرمایه‌گذاری داشته‌اند، نتوانستند نقدشوندگی لازم را از این بازار دریافت کنند و متاسفانه بسیاری از این افراد مجبور شدند با قیمت‌های پایین‌تر از قیمت بازار ملک‌شان را بفروشند که این دسته هم متضرر شدند و بخش بزرگی هم که در این حوزه وارد شدند این املاک روی دست‌شان باقی مانده است.
گودرزی خاطرنشان کرد: همچنین مشکلات دیگری نیز گریبان بازار مسکن را گرفته است ازجمله اینکه جذابیت سایر بازارها مانند بازار رمزارزها باعث شده تا از سال گذشته تا امروز این بازار از ۳۹ هزار دلار به ۹۷ هزار دلار برسد و تقریبا نمی‌توان در شرایط کنونی انتظار رونق در بازار مسکن را هم داشت.
او در ادامه تصریح کرد: متاسفانه همزمان با جهش قیمت‌ها در بازار مسکن قدرت خرید مردم رشدی نکرده است و همین مساله باعث شده تا فقر بیشتری به جامعه تحمیل شود و اقتصاد مسکن با چالش تازه‌ای مواجه شود.
این کارشناس بازار مسکن در مورد پیش‌فروش‌ها در بازار مسکن نیز افزود: راه‌های مختلفی برای فروش مسکن وجود دارد ازجمله فروش اعتباری یا پیش‌فروش به شرط تملیک که در شرایط کنونی هیچ کدام از این موارد جوابگوی بازار مسکن نیست. چرا که این منابع مالی که ۵ یا ۱۰ سال آینده به دست فروشنده یا تولیدکننده می‌رسد دیگر ارزش واقعی خود را از دست می‌دهد و حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد قدرت خرید می‌شود. پس بسیاری از این طرح‌ها اصلا صرفه اقتصادی ندارند و متاسفانه بازار مسکن صرفه‌زدایی شده است و دیگر نمی‌توان طرح‌هایی را که برای تامین مالی است را اجرایی کرد.
سرمایه‌ها در بخش مسکن قفل شده‌اند
گودرزی تصریح کرد: حتی در مورد بانک‌ها هم این موضوع صدق می‌کند و زمانی که بانک‌ها می‌بینند که اقساط ۵ یا ۱۰ساله آینده‌شان به سمت صفر شدن در حرکت است و با توجه به تورم موجود دیگر قدرت خریدی نخواهد بود پس به سمت سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت مسکن و تسهیلات‌دهی به این بخش نمی‌روند.
او ادامه داد: در دوره ۸ساله آقای روحانی رشد بخش مسکن در تهران حدود ۷۲۵ درصد بود و نمی‌توان چنین انتظاری از بازارهای فعلی را هم داشت و به همین دلیل بخش زیادی از سرمایه‌های کشور جذب این موضوع شد و در بخش فروش و جاری کردن سرمایه‌ها هم سرمایه‌گذاران با مشکل مواجه شدند و به نوعی سرمایه‌های آن‌ها در این بازار قفل شده است و می‌توان گفت نمی‌توان انتظار داشت تا در کوتاه‌مدت اتفاق خاصی در این حوزه رخ بدهد مگر اینکه برخی از فاکتورها مانند وام‌های بانکی یا دستمزدها ترمیم شود.
این کاشناس بازار سرمایه در ادامه در پاسخ به این پرسش که احتمال افزایش نرخ بنزین و دلار را در بازار مسکن چطور ارزیابی می‌کنید و شکاف بین عرضه و تقاضا در این بازار را چگونه می‌بینید، افزود: جهش‌های قیمتی در بازار ارز باعث جذابیت کاذب در بازار مسکن خواهد شد که سرمایه‌گذاری‌ها را در بخش مسکن و بخش مولد اقتصاد ایران دچار تزلزل کرده است و باعث صرفه‌زدایی در این بازار می‌شود.
او تصریح کرد: در مورد سایر فاکتورها هم وضع به همین منوال است و تاثیر آنچنانی ندارد و اگر تاثیری هم داشته باشد این تاثیر مخرب است و اگر به واسطه تاثیر نرخ ارز بخواهیم قیمت‌ها را در بازار مسکن بالا ببریم قطعا این رکود سنگین‌تر خواهد شد و این بازاری که قفل شده به سمت ورشکستگی کامل خواهد رفت.
گودرزی در ادامه گفت: این موضوع حائز اهمیت است نباید کالایی که به شکل ریالی تولید می‌شود را به غلط و با تحولات بازار ارز سنجید و اگر قرار است با دلار تغییر قیمتی داشته باشد پس باید دلاری هم این کالا تولید شود تا دلاری فروخته شود و دستمزدهای مردم هم به صورت دلاری و متناسب با بازار باشد.
بازی با بازار مسکن با وام‌های گرانقیمت
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: اگر قرار بر این است که ساختمان به صورت ریالی تولید و دلاری نرخ‌گذاری شود کلاهبرداری از مردم محسوب می‌شود که یک آسیب جدی به این بازار است و مردمی هم که قادر به خرید مسکن نیستند در بازاری که کاملا قفل شده و رو به ورشکستگی کامل و شورش‌های اجتماعی است باید دقت بیشتری شود.
او در مورد وام ۸۰۰ میلیون تومانی برای خرید ملک نیز افزود: مشکل ما در افزایش وام‌ها بازپرداخت آن‌هاست چرا که بازپرداخت آن از عهده تعداد زیادی از مردم خارج است و در وام ۹۰۰ میلیون تومانی هم اقساط ۳۵ میلیون تومانی تعریف شده بود، در صورتی که حداقل دستمزد آن زمان حدود ۸ تا ۱۰ میلیون تومان بود! بنابراین اصلا منطقی نیست افرادی که خواستار خرید مسکن هستند با درآمد ۱۲ میلیون تومانی اقساط ۳۵ میلیون تومانی پرداخت کنند.
گودرزی خاطرنشان کرد: به نظر می‌رسد با وام‌هایی که پرداخت می‌شود با بازار مسکن بازی می‌شود و بسیاری از وام‌ها برای نپرداختن یا برای شوک به بازار مسکن است.
الزام بر بازپرداخت طولانی‌تر وام‌ها
او با تاکید بر اینکه باید زمان بازپرداخت وام‌ها طولانی مدت‌تر شود، گفت: تا زمانی که شاهد جهش‌های شدید قیمتی در حوزه مسکن هستیم قاعدتا بانک‌ها هم به سمت پرداخت وام با نرخ ۲۳ درصد نمی‌روند. زمانی که طرح ملی مسکن آغاز شد انتظار ما این بود که بانک‌ها وام‌ها را پرداخت کنند چرا که جذابیت به سمت سوداگری وام‌ها بسیار زیاد بود.
گودرزی افزود: تا زمانی که دولت نتواند در حوزه قیمت‌گذاری بازار مسکن را کنترل کند متاسفانه حتی با پرداخت وام ۸۰۰ میلیون تومانی هم مردم قادر نیستند اقساط‌شان را پرداخت کنند چرا که حقوق و دستمزدها بسیار پایین است و مردم توان بازپرداخت این وام‌ها را ندارند و با ۸۰۰ میلیون تومان تنها می‌توان ۱۰ متر مسکن خریداری کرد که اصلا توجیه عقلانی ندارد. این در حالی است در جایی مانند امریکا یا انگلیس تا ۱۰۰ درصد قیمت ملک را دولت‌ها وام می‌دهند.
