تجارت‌نیوز، مشکل بازار مسکن مربوط به امروز و دیروز نیست؛ این گره کور در مدت زمان کوتاهی ایجاد نشده و ریشه آن را باید در سال‌های قبل و دولت‌های پیشین بررسی کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد پس از جنگ، هر کدام از دولت‌ها با سیاست‌های نادرست یا بی‌توجهی به حوزه مسکن، سهمی در افزایش بی‌رویه قیمت‌ها در این بازار داشته‌اند.
به این ترتیب گره کور این بازار که پیوندی عمیق با سطح رفاه مردم یک جامعه دارد، به سال‌ها قبل بازمی‌گردد و هر بار با شدت گرفتن مشکلات کلان اقتصادی و تحریم‌های بین‌المللی در وضعیت بحرانی‌تری فرو رفته است. اما رشد قیمت مسکن و سیاست‌های مربوط به آن طی هشت دولت قبل در چه مسیری قرار داشته است؟
دوران ریاست جهموری هاشمی رفسنجانی
دوران سازندگی به دو دوره ریاست جمهوری علی‌اکبر هاشمی رفسنجانی اطلاق می‌شود که مشتمل بر دولت‌های پنجم و ششم است؛ آغاز فعالیت دولت سازندگی ۱۲ مرداد ۱۳۶۸ و پایان فعالیت آن ۱۲ مرداد ۱۳۷۶ است. اجرای اولین برنامه پنج ساله توسعه اقتصادی بعد از انقلاب در این دولت انجام گرفت و سیاست باز اقتصادی و وضع قوانین ضدانحصار، از جمله اقدامات مؤثر این دو دولت بوده است.
علی‌اکبر هاشمی رفسنجانی زمام دولت را در شرایط اتمام جنگ، رحلت امام خمینی، اعمال تغییرات در قانونی اساسی، معرفی رهبر جدید و فروپاشی نظام شوروی به دست گرفت. این عوامل تغییرات عمیقی را در نظام سیاسی، اقتصادی و اجتماعی کشور به وجود آورده بود.او دولت را با نرخ تورم حدود ۱۷٫۴ درصدی در سال ۱۳۶۸ تحویل گرفت؛ بعد از دوره چهار ساله نخست او، این شاخص تا ۲۲٫۹ رشد کرده بود. در دوره دوم دولت هاشمی رفسنجانی اما دوباره تورم تا حدود سال ۱۳۷۶ پایین آمد و روی رقم ۱۷٫۳ ایستاد. نرخ تورم در سال ۱۳۷۴ تا حدود ۵۰ درصد نیز خود بالا کشید.
افزایش قیمت مسکن در سایه جهش تورمی
آمار موثقی از قیمت مسکن در دوره اول ریاست‌جمهوری هاشمی رفسنجانی وجود ندارد، اما تاثیر افزایش تورم در این بازه به وضوح در اقتصاد آن دوره قابل مشاهده است و حتی در سال‌های پس از سال ۱۳۷۴ نیز خود را نشان می‌دهد. داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد روند قیمت مسکن در سال‌های ۷۲، ۷۳ و ۷۴ جهش داشته است.
بر این اساس متوسط قیمت یک متر واحد مسکونی در سال‌های یادشده به ترتیب ۵۱ هزار و ۶۰۰ تومان، ۵۹ هزار و ۵۰۰ تومان و ۹۵ هزار و ۸۰۰ تومان بوده است و در سال ۷۵ به متری ۱۶۰ هزار و ۳۰۰ تومان می‌رسد.
اصلی‌ترین برنامه دولت هاشمی رفسنجانی برای بازار مسکن ساخت مسکن استیجاری بوده است. در این طرح نزدیک به ۸۰ هزار واحد مسکونی استیجاری از طریق ارائه زمین قسطی به انبوه‌‌سازان، با شرط اجاره پنج ساله به مستاجران در کشور احداث شد. البته مدتی بعد به دلیل بی‌اثر به نظر رسیدن این طرح و اجاره صوری واحدها بین افراد، اجرای آن متوقف شد.
دوران ۸ ساله ریاست جمهوری خاتمی
دوره سیدمحمد خاتمی دوره روی کار آمدن اصلاح‌طلبان برای نخستین بار بود؛ این دوره از سال ۱۳۷۶ تا سال ۱۳۸۲ به درازا کشید. شعار اصلی دولت هفتم و هشتم توسعه سیاسی و تقویت نهادهای مدنی اعلام شده بود.
روی کار آمدن دولت خاتمی مصادف با کاهش قیمت نفت و افول درآمدهای ارزی حاصل از آن تا ۹٫۹ میلیارد دلار بود. در این بازه زمانی رشد اقتصادی بیش از ۶ درصد به کاهش بدهی‌های خارجی کمک کرد و بیشترین سرمایه‌گذاری خارجی در ایران نیز در اواسط دولت دوم خاتمی اتفاق افتاد.
رشد ۱۱۴ درصدی قیمت مسکن در دوره نخست اصلاحات
بر اساس گزارش‌های مرکز آمار ایران، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن تهران در فاصله پاییز ۱۳۷۶ تا پاییز ۱۳۸۰، یعنی دوره ابتدایی ریاست‌جمهوری محمد خاتمی از ۱۵۲ هزار تومان به ۳۲۶ هزار تومان می‌رسد و رشدی حدود ۱۱۴٫۵ درصد را تجربه می‌کند.
قیمت مسکن در چهار ساله دوم، یعنی تا پاییز ۱۳۸۴ باز هم در مسیر صعودی قرار می‌گیرد و با رشدی حدود ۱۰۳ درصدی به ۶۶۴ هزار تومان می‌رسد. در دوره هشت‌ساله ریاست‌جمهوری خاتمی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران رشدی ۳۳۶ درصدی را پشت سر گذاشته است و به طور کلی در این دو دوره تیراژ ساخت مسکن دو میلیون و ۱۰۰ واحد مسکونی بوده است.
خاتمی در چهار سال اول، متوسط تورم را به ۱۵ درصد رسانده و در چهارساله دوم این رقم تا ۱۳ درصد کاهش پیدا می‌کند، اما در مجموع سال‌های اول دولت اصلاحات، به نظر می‌رسد برنامه شاخص و کلیدی در زمینه مسکن و سر و سامان دادن به این بازار وجود نداشته است.در این سال‌ها حجم محدودی مسکن اجاره به شرط تملیک احداث می‌شود؛ البته با توجه به روند تورم در این سال‌ها بخش خصوصی فعالیت بیشتری نسبت به ساخت و ساز دولتی داشته است.
دوره ۸ ساله ریاست‌جمهوری احمدی‌نژاد
محمود احمدی‌نژاد در فاصله سال‌های ۱۳۷۶ تا ۱۳۸۴ با پشت سر گذاشتن علی‌اکبر هاشمی رفسنجانی در رقابتی نزدیک، رئیس جمهوری ایران شد. او دیده شدن پول نفت بر سر سفره‌های مردم را یکی از شعارهای انتخاباتی خود انتخاب کرد و در اولین سخنرانی پس پیروزی نیز روی آن تاکید کرد.با این وجود سرنوشت نامعلوم درآمدهای نفتی و تشدید تحریم‌ها در سال‌های ابتدایی دوره محمود احمدی‌نژاد بازار مسکن را پس از دولت اصلاحات وارد دوره جدیدی کرد. تنها در سال سوم این دولت یعنی سال ۸۶، قیمت خانه در تهران جهشی ۷۸ درصدی را پشت سر گذاشت.
آغاز ساخت واحدهای مسکن مهر
گرانی ناگهانی مسکن، دولت را بر آن داشت تا طرحی حمایتی را برای خانه‌دار شدن مردم تدارک ببیند؛ به این ترتیب مدتی بعد، طرح مسکن مهر در مجلس شورای اسلامی تصویب و ساخت و ساز روی زمین‌های ۹۹ ساله آغاز شد.سال ۸۸ نقطه اوج صدور پروانه برای واحدهای مسکونی بود؛ در این سال‌ها حدود پنج میلیون واحد مسکونی متشکل از حدود دو میلیون و ۳۰۰ هزار واحد در قالب خانه‌سازی دولتی و باقی از سوی بخش خصوصی ساخته شد. البته این افزایش تیراژ باعث جلوگیری از رشد قیمت نشد و نرخ خانه تا انتهای دولت دهم در مسیری صعودی قرار داشت.
کاهش قدرت خرید مردم
تورم سالانه مسکن طی چهار سال اول که حدود ۳۰ درصد بود، در چهار سال به ۲۵ درصد می‌رسد؛ با این حال متوسط قدرت خرید تسهیلات مسکن در شهر تهران تا سطحی کمتر از هشت سال دوره اصلاحات افت می‌کند.
افت قدرت خرید در دو دولت نهم و دهم قابل مشاهده است. مردم با دریافت تسهیلات در دولت نخست احمدی‌نژاد می‌توانستند معادل ۱۸ متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران تهیه کنند که در دوره دوم این متراژ به ۹ متر رسید.
پررنگ شدن حضور بانک‌ها در بازار ملک
معضل دیگری را هم می‌توان در رشد تورم مسکن در این سال‌ها دخیل دانست؛ در این بازه، اقتصاد کشور به سرعت و شبانه‌روزی شاهد ورود بانک‌ها با اسامی و پسوند و پیشوندهای مختلف بود؛ در آن دوره حدود ۶۰۰ بانک یا شبه بانک تاسیس شد.این موسسات برای اینکه قادر به دریافت مجوز بانک مرکزی باشند نیاز به پشتوانه مالی داشتند و بهترین پشتوانه مالی و اعتباری از نظر بانک مرکزی، مایملک، آپارتمان و زمین بود. ورود بانک‌ها به بازار مسکن و امتناع از فروش املاک مازاد خود، می‌تواند دلیلی برای افزایش قیمت ملک باشد.
بزرگترین شاخصه مسکن در زمان احمدی‌نژاد را می‌توان پروژه مسکن مهر دانست، این پروژه با هدف کاهش قیمت خانه در کلان‌شهرها به اجرا در آمد، اما از سال ۱۳۸۶ که این طرح کلید زده شد قیمت مسکن در تهران رشدی چند برابری را تجربه کرد.در مجموع متوسط هر متر مسکن در تهران و دوره ریاست‌جمهوری احمدی‌نژاد، در پاییز ۱۳۸۴ حدود ۶۶۴ هزار تومان بود و در پاییز ۱۳۸۸ یعنی پس از چهار سال به یک میلیون و ۶۴۴ هزار تومان رسید که افزایشی ۱۵۵ درصدی را نشان می‌دهد. این افزایش قیمت در چهار سال دوم دولت دهم، رشدی حدود ۱۳۷٫۵ درصدی را تجربه می‌کند و تا پاییز ۱۳۹۲ به سه میلیون و ۹۰۶ هزار تومان می‌رسد.
دوره ۸ ساله ریاست جمهوری روحانی
حسن روحانی در سال ۱۳۹۲ ریاست دولت یازدهم، معروف به دولت تدبیر و امید را بر عهده گرفت؛ او در حالی دولت را از محمود احمدی‌نژاد تحویل گرفت که برای نخستین‌بار پس از پایان جنگ ایران و عراق، دو سال پیاپی رشد اقتصادی ایران منفی و صادرات نفت ایران به موجب تحریم‌های بین‌المللی تقریبا نصف شده بود. همچنین در کنار این موارد، تورم نیز رشد روزافزونی را در پیش گرفته بود.
با تحویل گرفتن دولت از سوی روحانی در چهار ساله اول، ورق اقتصاد ایران برگشت. توافق برجام و رفع تحریم‌ها موانع را در بازارهای ایران کنار زد و آرامشی نسبی در این زمینه حاکم شد.در این دوره تورم نیز به کمترین میزان خود بعد از انقلاب ۵۷ تبدیل شد. در دولت یازدهم متوسط تورم سالانه به حدود ۱۰ درصد رسید و تورم ملکی هم در این دوره تنها سالی ۹ درصد بود.
بازگشت بحران اقتصادی
از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ سرنوشت بحرانی اقتصاد ایران دوباره گریبانگیر مردم شد و از ابتدای سال ۹۷ نیز با خروج یکجانبه ترامپ از برجام و بازگشت تحریم‌ها، این شرایط در وضعیت سخت‌تری فرو رفت.دولتی که در سال‌های نخست خود تورم را تا حد چشمگیری کاهش داده بود، در سال‌های پایانی رشد قیمت‌های بالایی ثبت کرد و آماری عجیب در تاریخ به جای گذاشت. در سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۰ متوسط سالانه تورم به ۳۸ درصد رسید و رشد قیمت مسکن تهران هم تا میانگین سالی ۵۹ درصد بالا رفت.
در دوره اول ریاست‌جمهوری حسن روحانی متوسط هر متر قیمت مسکن در تهران، یعنی از پاییز ۱۳۹۲ تا پاییز ۱۳۹۶ تنها حدود ۳۰ درصد رشد داشته، اما این آمار تا پاییز ۱۴۰۰ رشد عجیبی را تجربه کرده است.قیمت هر متر مسکن در کلانشهر تهران از حدود پنج میلیون و ۷۳ هزار تومان در سال ۱۳۹۶ به ۳۳ میلیون و ۴۸۶ هزار تومان در پاییز ۱۴۰۰ رسیده است؛ به عبارت دیگر مسکن، افزایش قیمت ۵۶۰ درصدی را تجربه می‌کند.
شکست وعده سالی یک میلیون مسکن دولت رئیسی
پس از سال‌های ۹۶ و ۹۷ اقتصاد ایران هیچ‌گاه به سال‌های قبل بازنگشته و هر روز بحران جدیدی را پشت سر گذاشته است. تا کنون تورم تا ۵۴٫۶ درصد رشد داشته و هیچ سرنوشت مشخصی برای مذاکرات ایران و آمریکا وجود ندارد.در یک سال ابتدایی دولت ابراهیم رئیسی متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در تهران، در بازه پاییز ۱۴۰۰ تا پاییز ۱۴۰۱ حدود ۴۴٫۲ درصد رشد را پشت سر گذاشته و از ۳۳ میلیون و ۴۸۶ هزار تومان به ۴۸ میلیون و ۲۹۸ هزار تومان رسیده است.
ابراهیم رئیسی همچنین در ابتدای دولت خود در قالب طرح نهضت ملی مسکن، وعده ساخت سالی یک میلیون مسکن را داد که از همان ابتدا مورد انتقاد کارشناسان مسکن قرار گرفت.کارشناسان معتقد بودند دولت، منابع مالی کافی برای پشتیبانی از این پروژه را ندارد و تا کنون نیز به نظر می‌آید انتقادات آنها نسبت به وعده دولت به واقعیت حال حاضر ایران نزدیک‌تر بوده است.
آغاز دوره پنهان‌کاری آماری
البته اکنون دیگر قیمت مشخصی از بازار مسکن کشور در دست نیست. گزارش وضعیت معاملات و قیمت مسکن در این کلانشهر که هر ماه از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار منتشر می‌شد، هر بار تا آنجا مردم را در بهت و حیرت فرو می‌برد که دولت از دی‌ماه سال گذشته ترجیح داد تا مدت زمان نامشخصی آمارهای این حوزه را سانسور کند تا دست تورم مهلک مسکن رو نشود.با این حال بر اساس گفته کارشناسان و فعالان بازار مسکن تهران، اکنون متوسط قیمت هر متر مربع مسکن از ۶۰ میلیون تومان نیز عبور کرده و بر همین اساس تورم بازار اجاره نیز تا حدی بالا رفته، که قشر بزرگی از مستاجران را دچار سرگردانی کرده است.
دلایل بروز بحران در بازار مسکن
بررسی‌ها نشان می‌دهد، قیمت مسکن در طول هشت دولت پیشین به صورت تقریبا همسان در سال‌هایی ثبات داشته و سال‌های بعد در فاصله‌ای نه چندان دور دوباره مسیری افزایشی را در پیش گرفته است.تاریخ اقتصاد ایران، سراسر مملو از موانع و بحران است؛ موانع و بحران‌هایی که هر روز از حجم سفره مردم کاسته و حالا رفاه قشر بزرگی از مردم را در پایین‌ترین سطح خود قرار داده‌اند.
در کنار این شرایط و نرخ نوسانی تورم، سیاست‌های حوزه مسکن نیز در غالب موارد، آن چیزی نبوده که این بازار حقیقتا به آن احتیاج داشته است. بزرگترین طرح اجرا شده در این زمینه را می‌توان طرح مسکن مهر دانست که نشان می‌دهد، با وجود مشکلات کلان در معیشت مردم و اقتصاد، حتی افزایش تیراژ ساخت و ساز و خانه‌دار کردن عده‌ای هم نمی‌تواند دلیلی برای قرار دادن قیمت مسکن در مسیر کاهشی باشد.
اکنون نیز مشاهده‌های میدانی نشان می‌دهد مسکن در قله قیمتی خود ایستاده و نقطه توقفی هم برای آن نمی‌توان قائل بود. از سوی دیگر کاهش روزافزون ارزش پول ملی باعث روانه شدن تقاضای سرمایه‌ای به این بخش شده که این مورد خود می‌تواند مقدمه‌ای دیگر بر بروز بحران در این بازار مولد باشد.
البته مسیر اشتباهی که تا کنون در راه بازار مسکن طی شده به راحتی قابل بازگشت نیست. کارشناسان معتقد هستند بازار مسکن را نمی‌توان فارغ از اقتصاد کلان دانست؛ در نتیجه تنها راه نجات این بازار را می‌توان در حل مشکلات اقتصاد کلان و بهبود وضعیت تحریم‌ها جست‌وجو کرد.هر چند در صورت حل این مشکلات نیز بازار مسکن، بازاری نیست که در مدت‌زمان کوتاهی بتواند خود را ترمیم کند و برای بهبود شرایط سیاسی و اقتصادی، هم به زمان زیادی نیاز است و به هم به سیاست‌هایی که بر خلاف سیاست‌های کنونی سازنده قلمداد شود.
